Heizkosten: Streit vermeiden mit Wohnraumvermessung
Private wie gewerbliche Vermieter sowie Wohnungsbaugenossenschaften sind nach § 556 BGB verpflichtet, jährlich eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen, sofern der Mieter eine monatliche Vorauszahlung mit der Miete leistet. Dazu muss der Eigentümer die Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser auf Grundlage der Verbrauchserfassung auf die einzelnen Nutzer verteilen. „Wird hierbei auf Pauschalabschläge gesetzt, kann es zu einer ungerechten Verteilung der Kosten kommen, insbesondere in Wohnkomplexen mit unterschiedlichen Wohnungsgrößen“, erklärt Lars Beckmann, Geschäftsführer der parallelum GmbH.
„Auf der einen Seite werden Mieter unzufrieden, da sie nur ihren individuellen Verbrauch zahlen wollen. Auf der anderen Seite führen zu niedrige Abschläge in langen Heizperioden zu Nachzahlungen, die der Vermieter wiederum auf seine Mieter umlegen muss, um keinen Verlust zu machen. Was hier hilft, ist Transparenz.“ Kommt es zu Unstimmigkeiten in der Nebenkostenabrechnung oder bei der Abschlagszahlung, sind Konflikte bis zu Rechtsstreitigkeiten vorprogrammiert. Um sich abzusichern, ist eine präzisere Methode der Heizkostenberechnung gefragt.
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Basis für Miet- und Heizkostengestaltung schaffen
Wo Mieter mitunter lange nach einer bezahlbaren Wohnung suchen und froh sind, wenn sie eine gefunden haben, sind viele Vermieter glücklich über unkomplizierte Mieter. Um ein langes und positives Mietverhältnis zu fördern, sollten Vermieter von Beginn an mit korrekten Zahlen arbeiten. Mitunter ist die Aufzeichnung individueller Verbräuche nicht möglich. Dennoch gilt es gerade in Wohnkomplexen Mietern faire Abschläge zu berechnen und zu begründen, um Konflikte und eine Anzeige zu vermeiden.
„Kann ein individueller Verbrauch der Heizkosten durch Zwischenzähler nicht aufgezeichnet werden, eignet sich die Methode der Heizkostenberechnung anhand der Wohnraumgröße“, berichtet Beckmann. „Dazu sollten Vermieter eine Wohnraumvermessung durchführen lassen.“ Moderne und hoch entwickelte digitale Vermessungstechnik ermöglicht eine präzise Bestimmung der exakten Größe jeder einzelnen Wohnung und jedes einzelnen Zimmers. Nach Ermittlung der Wohnraumgröße können die Miet- und Heizkosten dann fair und transparent ermittelt und auf die Mieter umgelegt werden.
„Schließlich trägt eine angemessene und begründete Preisgestaltung auch dazu bei, keinen Verlust auf Vermietungsseite zu verursachen, sondern die Einnahmen zu maximieren“, rät Beckmann.
„Darüber hinaus stellt die Wohnraumvermessung eine Beweisgrundlage dar, sollte es zu Nachfragen von Mieterseite oder Rechtsstreitigkeiten kommen.“
Mehr als ein Grundriss
Nicht nur für Kostenberechnungen ist eine digitale Aufnahme des Eigentums eine sichere Investition. Nach dem Vermieterreport 2024 wollen 22 Prozent zukünftig größere Renovierungs- und energetische Sanierungsmaßnahmen vornehmen. „Vor Modernisierungs- oder Renovierungsarbeiten ist eine genaue Kenntnis der Bestandssituation, Wohnfläche, Aufteilung und Gebäudestruktur unerlässlich, um die Arbeiten effizient zu planen“, so Beckmann.
„Insbesondere bei älteren Bestandsgebäuden können durch Umnutzung oder abweichende Ausführung der ursprünglichen Baugesuche falsche Baupläne vorliegen. Diese müssen im Vorfeld aktualisiert werden, auch um Zeit-, Kosten- und Materialbedarf richtig zu kalkulieren.“ Neben der Vermessung in Innenräumen mittels 3D-Laserscannern ist es möglich, zusätzlich mit Drohnen Fassaden- und Dachflächen komplett aufzunehmen.
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„Aufgrund der präzisen Fotos lassen sich so Schäden an der Fassade und am Dach erkennen, wo für Eigentümerinnen und Eigentümer Handlungsbedarf besteht“, erklärt Beckmann. „Aus den gesammelten Daten des Gebäudes werden je nach Projekt verschiedene digitale Planungshilfen – vom Grundriss über den Querschnitt bis hin zu einem 3D-Modell des Gebäudes – erstellt.“ Damit sind Vermieter kurz- wie langfristig in der Lage, Renovierungs- und energetische Sanierungsmaßnahmen bequem von zu Hause aus zu planen, ohne die Mieterinnen und Mieter wiederkehrend in der Wohnung zu behelligen.
