Mietkauf: Vorteile und Nachteile für Handwerksbetriebe
Mietkauf klingt zunächst wie ein Widerspruch in sich: Mieten oder kaufen? Oder beides gleichzeitig? Tatsächlich handelt es sich bei Kombination von Mieten und Kaufen um einen Spezialfall der Finanzierung und des Kaufrechts. Klassische Mietkaufobjekte sind beispielsweise teure Maschinen, aber auch Immobilien. Für Fahrzeuge gibt es diese Möglichkeit auch, sie wird aber selten angeboten. 2019 gaben in einer Studie von Compeon 13,3 Prozent der Handwerker an, Mietkauf bereits genutzt zu haben. Warum ist das so? Was macht ihn so beliebt? Und: gibt es Unterschiede zum Leasing?
Was ist Mietkauf?
Mietkauf vereint Flexibilität einer Miete mit der langfristigen Sicherheit eines Kaufes. Das bedeutet, dass ein Objekt zu Beginn gemietet wird, ab einem vereinbarten Zeitpunkt aber abbezahlt wird und in das Eigentum des Mieters übergeht.
Das Ergebnis ist also, als ob das Unternehmen ein Darlehen aufgenommen hätte. Auch zum Leasing gibt es Ähnlichkeiten. Wie beim Leasing zahlt das Unternehmen über eine gewisse Laufzeit vereinbarte Raten, allerdings ohne das Objekt nach Ablauf der Leasingzeit zurück an die Leasinggesellschaft zu geben. Es wird abgezahlt und verbleibt beim Unternehmen.
Dorthin gibt es jedoch zwei Wege, die sich in der steuerlichen Behandlung unterscheiden: den echten und den unechten Mietkauf.
Echter und unechter Mietkauf
Beim Mietkauf gibt es zwei Varianten, den echten und den unechten Mietkauf. Diese unterscheiden sich darin, wann welche Zahlungen bei welchem Beteiligten verbucht werden.
Beim echten Mietkauf wird zunächst ein Mietvertrag abgeschlossen. Während der Laufzeit dieses Mietvertrags kann das mietende Unternehmen das Mietobjekt jederzeit kaufen oder den Mietvertrag kündigen. Die Mieten sind also wie marktübliche Mietzinsen kalkuliert und der Kaufpreis richtet sich nach dem jeweiligen Zeitwert zum Kaufzeitpunkt. Die gezahlten Mietraten rechnet der Vermieter auf den Kaufpreis an.
Der unechte Mietkauf geht davon aus, dass beide Vertragsparteien im Grunde gar keinen Mietvertrag abschließen wollen, sondern das Mietobjekt nach einer definierten Zeit automatisch in das Eigentum des Mieters übergeht. Also berechnet der Vermieter die Mietraten gleich so, dass sie wie Kaufpreisraten ausgestaltet sind – das betrifft sowohl die Ratenhöhe als auch die Dauer der Zahlungen. In der Regel ist der Vertrag auch so ausgestaltet, dass der Mieter die Maschine oder das Fahrzeug während der Mietzeit nicht zurückgeben kann.
Wie wird Mietkauf in der Buchhaltung behandelt?
Buchhalterisch wird der echte Mietkauf analog zum klassischen Mietvertrag behandelt. Der Vermieter bleibt während der Mietzeit wirtschaftlicher Eigentümer und schreibt die Maschine in seiner Buchhaltung ab. Er verbucht die Mietraten als Einnahmen. Auf der anderen Seite zahlt der Mieter während der Mietzeit seine Rate und kann diese in voller Höhe als Betriebsausgabe absetzen. Kauft der Mieter das Wirtschaftsgut, geht es in dessen Anlagevermögen und Eigentum über. Der Vermieter, bzw. Verkäufer, verbucht den Veräußerungserlös als Einnahme und nimmt das Mietobjekt aus seinem Anlagevermögen heraus.
Beim unechten Mietkaufvertrag gehen beide Parteien davon aus, das Objekt eigentlich zu kaufen und nicht erst zu mieten. Das wirtschaftliche Eigentum liegt also – genau wie der Besitz – sofort beim Mieter. Er erfasst das Wirtschaftsgut in seinem Anlagevermögen und schreibt es entsprechend ab. Die Mietzahlungen sind daher Kaufpreisraten. Beim kaufenden bzw. mietenden Betrieb stellen sie eine Verbindlichkeit dar. Für den Verkäufer/Vermieter sind sie Forderungen, die in einen Tilgungs- und einen Zinsanteil aufzuteilen sind. Nur der Zinsanteil stellt eine Betriebsausgabe dar, der Tilgungsanteil reduziert dagegen schrittweise die Anschaffungskosten des aktivierten Wirtschaftsgutes.
Wann wird die Umsatzsteuer beim Mietkauf fällig?
Auch bei der umsatzsteuerlichen Behandlung unterscheiden sich echter und unechter Mietkauf. Beim echten Mietkauf wird die Umsatzsteuer mit jeder Mietrate fällig, im Fall des Kaufs wird auch der Kaufpreis mit Umsatzsteuer belegt und ist damit beim Mieter bzw. Käufer als Vorsteuer abzugsfähig.
Beim unechten Mietkauf handelt es sich quasi um einen klassischen Kaufvertrag, das heißt, der Vermieter bzw. Verkäufer stellt die Umsatzsteuer sofort in Rechnung und verbucht sie selbst als Einnahme. Beim Mieter bzw. Käufer ist es genau andersherum: Er kann die gezahlte Umsatzsteuer komplett sofort als Vorsteuer geltend machen.
Was ist der Unterschied von Mietkauf und Leasing?
Echter Mietkauf und Leasing sind in der Tat zum Verwechseln ähnlich. Beide Parteien vereinbaren die Miete eines Objektes, das der Mieter später erwerben kann. Daher werden im allgemeinen Sprachgebrauch die Begriffe Mietkauf und Kaufleasing häufig synonym verwendet.
Doch trotz der Ähnlichkeiten gibt es einen entscheidenden Unterschied: Die Rechtsgrundlage für den Mietkauf ist das Bürgerliche Gesetzbuch mit seinen Regelungen zu Miet- und Kaufverträgen.
Leasing basiert dagegen auf den Erlässen des Bundesministeriums für Finanzen. Sie regeln die bilanzielle und steuerliche Behandlung von Leasingverträgen.
Vorteile des Mietkaufs
Bürokratie: Für einen Mietkauf benötigt ein Handwerksbetrieb keinen Bankkredit. Dementsprechend ist der Mietkauf mit weniger Auflagen verbunden.
Liquidität: Das mietende Unternehmen muss sich nicht sofort zum Kauf entscheiden und schont mit einem echten Mietkauf mit den monatlichen Mietraten seine Liquidität.
Flexibilität: Die Vertragsbedingungen lassen sich dank der freien Gestaltungsmöglichkeiten an die Unternehmensbedürfnisse anpassen - je nach finanzieller Situation. Eine niedrige Rate lässt mehr finanziellen Spielraum während der Mietzeit. Eine höhere Rate sorgt dafür, dass der Restwert im Falle einer Übernahme möglichst gering ausfällt.
Nachteile des Mietkaufs
Unter privaten Vertragspartnern ist ein Mietkauf eher selten. Standardisierte Angebote der Leasinggesellschaften sind oft teuer, da diese eine Gewinnmarge einkalkulieren. Das kann ein Zinsaufschlag sein oder sie rechnen die Mietraten nicht in voller Höhe auf den späteren Kaufpreis an.
Für wen lohnt sich Mietkauf?
Bei vielen Unternehmen geht es beim echten Mietkauf vor allem um werthaltige Maschinen oder technische Anlagen, die langfristig genutzt werden. Langfristig heißt in diesem Fall fünf Jahre oder länger. Denn die klassischen Laufzeiten beim Leasing bewegen sich in der Regel zwischen zwölf und 60 Monaten. Für längerfristige Investitionen mit einer deutlich längeren Nutzungsdauer ist der echte Mietkauf also eine gute Alternative. Im Südwesten Deutschlands ist beispielsweise der Mietkauf von Immobilien weit verbreitet.
Der unechte Mietkauf ist außerdem für kleinere Betriebe besonders interessant, die weniger als 200.000 Euro Gewinn erwirtschaften. Sie können eine Sonderabschreibung in Höhe von 20 Prozent in den ersten fünf Jahren nach Anschaffung in Anspruch nehmen (§7g Absätze 5 bis 7 EstG).
