Gewerbemietvertrag: Besonderheiten, Checkliste und Mustermietvertrag für Gewerberäume
Wer eine Gewerbeimmobilie mieten will, benötigt einen speziellen Vertrag: einen Gewerbemietvertrag. Dieser unterscheidet sich in einigen grundlegenden Punkten von einem Mietvertrag über reine Wohnimmobilien, denn es werden Räumlichkeiten zur beruflichen Nutzung angemietet. Was es über Gewerbemietverträge zu wissen gibt, erfahren Sie im Folgenden.
Was ist ein Gewerbemietvertrag?
Bei einem Gewerbemietvertrag handelt es sich um einen Vertrag über die Anmietung von Räumen, die beruflich genutzt werden. Die Rechtsgrundlagen dazu stehen in den §§ 535 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches (mit Ausnahme der für den Wohnraum geltenden Vorschriften). Weitere Vorschriften über Allgemeine Geschäftsbedingungen regeln die §§ 305 ff BGB. Unter das Gewerbemietrecht fallen zum Beispiel die Miete von Werkshallen, Lagerräumen und Büros, aber auch Ladenlokalen und Arztpraxen.
Ein Gewerbemietvertrag kann von Vermietenden und Mietenden frei gestaltet werden. Er erlaubt einen größeren Verhandlungsspielraum als ein Wohnmietvertrag und ist gesetzlich nicht so strikt reglementiert. Miet- bzw. Vermietparteien können natürliche oder juristische Personen sein, Personenhandelsgesellschaften oder auch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts.
Zwar sind die Vertragsparteien frei in der Gestaltung des Gewerbemietvertrages, trotzdem unterliegt die Erstellung des Vertrages dem § 307 BGB und damit der Inhaltskontrolle. Danach soll keine Partei “unangemessen benachteiligt” werden und alle Klauseln müssen “klar und verständlich” formuliert werden.
Wir der Vertrag jedoch auf der Basis gemeinsamer Verhandlungen zwischen Vermietendem und Mietendem geschlossen, findet §307 BGB keine Anwendung, wenn der Inhalt nicht vom Vermieter vorgegeben wurde und die Grundsätze der guten Sitten (§138 BGB) und Treu und Glauben (§242 BGB) angewendet werden.
Gewerbemietvertrag: schriftlich oder mündlich?
Ein Gewerbemietvertrag kann durchaus mündlich geschlossen werden, die Schriftform ist keine Pflicht. Ohne die Schriftform wird ein Mietvertrag immer auf unbestimmte Zeit geschlossen, was bei einer Kündigung Schwierigkeiten bedeuten kann, wenn es um die Kündigungsfrist geht. Sowohl für Mieter als auch Vermieter ist es sicherer, einen echten, schriftlichen Vertrag in der Hand zu haben.
Checkliste: Was muss in den Gewerbemietvertrag?
Es gibt Details, die sollten in einem schriftlichen Gewerbemietvertrag unbedingt festgehalten werden. Dazu zählen:
- die Vertragsparteien, also Vermieter und Mieter mit Name und Adresse,
- Adresse des Mietobjekts,
- Beschaffenheit des Mietobjekts wie Größe, Anzahl der Räume, Zustand, eingebaute Gegenstände, vorhandene Parkflächen,
- Laufzeit bzw. die Mietdauer,
- Höhe der monatlichen Miete,
- Höhe der monatlichen Nebenkosten,
- Höhe der einmaligen Kaution,
- Kündigungsfrist und
- Nutzungsart.
Gewerbemietvertrag: Was ist bei der Miethöhe und den Nebenkosten zu beachten?
Wie bei Wohnungsmietverträgen auch, besteht die Möglichkeit, unterschiedliche Arten der Miete festzulegen: Festmiete, Indexmiete oder auch Staffelmiete.
Die in der Betriebskostenverordnung aufgeführten umlagefähigen Kosten beziehen sich in erster Linie auf Wohngebäude. Für die Berechnung der Betriebskosten von Gewerbeimmobilien dürfen auch individuelle Regelungen getroffen werden. Allerdings gilt auch hier: Die zusätzlichen, also über die BetrKV hinausgehenden Kosten, müssen im Mietvertrag ausdrücklich erwähnt werden. Nur dann sind sie auf den gewerblichen Mieter umlegbar. Neben den üblichen Betriebskosten für Abwasser oder Müllabfuhr können das zum Beispiel ein Wachdienst oder auch Verwaltungs-, Wartungs- und Instandhaltungskosten sein.
Kündigung von Gewerbemietverträgen
Handelt es sich um einen befristeten Mietvertrag, endet der in der Regel mit Ablauf der vereinbarten Mietdauer, ohne dass eine entsprechende Kündigung notwendig ist - außer, es wurde eine Optionsklausel vereinbart. Dadurch erhält der Mieter das Recht, den Gewerbemietvertrag einseitig zu verlängern. Ein unbefristeter Vertrag kann entsprechend der Kündigungsfristen beendet werden. Wurden keine Kündigungsfristen festgelegt, gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen für Gewerbemietverträge nach § 580a BGB. Das sind sechs Monate, zum Quartalsende.
Vermietende haben ein Recht zur außerordentlichen Kündigung, wenn zum Beispiel der Hausfrieden gestört wird, unerlaubt untervermietet wird oder eine Insolvenz ins Haus steht.
Das ist wichtig für (Unter-)Vermieter von Gewerbeimmobilien
Wer Gewerberäume vermietet oder auch untervermietet, sollte auf die Solvenz des künftigen Mieters achten. Es lohnt ein Blick ins Handelsregister und die Creditreform-Auskunft. So erhalten Sie einen Anhaltspunkt, wie erfolgreich die Geschäfte Ihres potenziellen Mieters zumindest in der Vergangenheit waren. Für Untervermieter ist zudem wichtig, dass sie die Erlaubnis zur Untervermietung von ihrem Vermieter einholen.
Das ist wichtig für Mieter von Gewerbeimmobilien
Für einige Betriebe ist es relevant, ob Außenwerbung an Gebäudeteilen erlaubt ist. Ist dieser Punkt für Ihren Betrieb wichtig, sollten Sie dies im Mietvertrag festhalten. Achten Sie auch auf den Lärmschutz: Ist das Gebäude geeignet für die Art der Nutzung oder droht Ungemach von den Nachbarn? Vor dem Einzug sollten Mieter ein detailliertes Übergabeprotokoll anfertigen, um den Zustand des Gebäudes und der Einbauten zu dokumentieren.
Was ist Konkurrenzschutz und warum ist er wichtig?
Der Vermieter ist verpflichtet, seinen Mieter vor direkter Konkurrenz zu schützen. Das bedeutet, er darf auf dem gleichen oder direkt angrenzenden Grundstück nicht an einen Ihrer Wettbewerber vermieten. Tut er es trotzdem, haben Mieter das Recht, fristlos zu kündigen. Gleichzeitig können sie Schadenersatz verlangen.
Damit ein Konkurrenzschutz überhaupt möglich ist, muss im Gewerbemietvertrag der Mietzweck so genau wie möglich beschrieben sein. Der Konkurrenzschutz muss nicht ausdrücklich im Mietvertrag erwähnt sein, er entsteht mit Vertragsschluss automatisch. Mieter sollten den Gewerbemietvertrag aber daraufhin prüfen, dass der Konkurrenzschutz nicht durch eine Klausel ausgeschlossen wird.
