Tipp vom Anwalt: Mängel richtig rügen und beseitigen
1. Sachverhalt (verkürzt)
Der Auftraggeber (AG) beauftragt den Auftragnehmer (AN) als Generalunternehmer mit dem Bau eines Senioren- und Pflegeheimes. Laut Vertrag gelten die Gewährleistungsansprüche wie auch deren Verjährung wie im BGB geregelt. Die Gewährleistungsfrist für sämtliche Teilleistungen beginnt laut Vertrag mit der Abnahme der letzten Teilleistung.
Vor Ablauf der Gewährleistungsfrist kam es zu einer Begehung des Heimes. Der AG rügte verschiedene aus seiner Sicht bestehende Mängel (u.a. Farbabschürfungen an der Fassade und Mängel an den Rollladenkästen). Diese fügte er in einer tabellarischen Übersicht seinem Schreiben an den AN bei und forderte den AN unter Fristsetzung zur Beseitigung auf. Da der AN dieser Aufforderung nicht nachkam, beantragte der AG die Einleitung eines selbständigen Beweisverfahrens.
Die vom AG beschriebenen "Farbabschürfungen" konnten im Verfahren durch einen Gutachter festgestellt werden. Ursache hierfür war ein regelwidriger Einbau der Vorbaurollläden. Des Weiteren wurde festgestellt, dass alle Vorbaurollläden am Gebäude entgegen der Richtlinie für Anschlüsse an Fenstern und Rollläden bei Putz-, Trockenbau und Wärmedämm-Verbundsystem (Stand: 2005) angebracht wurden. Der AG fordert vom AN einen Kostenvorschuss für die Beseitigung der Mängel.
Der AN ist der Ansicht, dass die zur Grundlage gemachte mangelhafte Anbringung der Vorbaurolladen nicht in ausreichender Form Gegenstand des selbständigen Beweisverfahrens gewesen sei. Deshalb seien mangels wirksamer Hemmung mögliche Ansprüche daraus verjährt. Aus der tabellarischen Auflistung lasse sich für den AN wegen der Bezugnahme auf eine Reparatur eines Dritten nicht erkennen, dass der AG einen Mangel aus dem Verantwortungsbereich des AN behaupte. Der Grund der Reparatur werde nicht genannt. Zu den "Farbabschürfungen" sei weder vorgetragen noch festgestellt worden, wie, in welcher Weise und an welcher Stelle diese entstanden seien. Aus der Beschreibung "Farbabschürfungen" lasse sich für den AN weder die Art des Mangels noch die Art und der Umfang der geforderten Nachbesserung erkennen.
Der AG verteidigt sich: Nicht eine unsachgemäße Reparatur der Rollläden sei Ursache der "Farbabschürfungen" gewesen, sondern ein Ausführungsmangel des AN beim Einbau der Rollladenkästen. Die aufgetretene Beeinträchtigung in Form der "Farbabschürfungen" sei nach Ort, Art und Ausmaß konkret beschrieben worden. Nähere Ausführungen zur eigentlichen Ursache der Beeinträchtigung seien dem AG nicht möglich gewesen.
2. Entscheidung
Das Gericht urteilt, dass dem AG der Kostenvorschuss für die Beseitigung der Mängel zustehe, weil der Einbau sämtlicher Vorbaurollläden am Gebäude durch den AN mangelhaft ausgeführt wurde. Der Anspruch ist nicht verjährt.
Der Einbau sämtlicher Vorbaurollläden an dem vom AN errichteten Wohn- und Pflegeheim wurde mangelhaft ausgeführt. Nach den Feststellungen des Sachverständigen sind alle Vorbaurollladenkästen eingeputzt. Das widerspricht den eindeutigen Vorgaben in der Richtlinie für Anschlüsse an Fenstern und Rollläden bei Putz, Trockenbau und Wärmedämm-Verbundsystem (Ausgabe 2005, ausgegeben vom Fachverband der Stuckateure für Ausbau und Fassade, Fachverband Glas-Fenster-Fassade und vom Bundesverband Rollladen und Sonnenschutz e.V.). Durch das Einputzen der Rollladenführungsschiene, auf der der Vorbaurollladenkasten mit Blende aufgesetzt ist und fixiert wird, ist die Revisionierbarkeit des Rollladens nicht mehr gegeben. Die Rollladenblende am Rollladenkasten muss im Fall einer Revision demontiert und wieder montiert werden. Ist die Blende, wie vorliegend, eingeputzt, lässt sie sich nicht mehr öffnen, ohne dass der Putz beschädigt oder das Blech der Blende verbogen wird. Ferner fehlt es den Vorbaurollläden bei eingeputzter Blende nach den Feststellungen des Sachverständigen an der Schlagregendichtheit. Bei fachgerechter Ausführung hätten die Vorbaurollläden erst nach den Verputzarbeiten angebracht werden dürfen.
Entgegen dem Vorbringen des AN war die von dem AG geschilderte Darstellung einer Beeinträchtigung in Form einer "Farbabschürfung" vom maßgeblichen Empfängerhorizont als Rüge eines Mangels zu verstehen, den der AG im Schreiben erkennbar dem AN zuschrieb.
Des Weiteren führt das Gericht aus: „Entgegen der Ansicht der Beklagten (des AN) hat die Klägerin (der AG) in ihrem Antrag die gerügte Beeinträchtigung mit der Lokalisierung nach Hausseite und Fenster ("EG; Südostseite 1. Fenster rote Farbe") hinreichend genau beschrieben, so dass ihr Auffinden … im Rahmen der Mängelrüge im Schreiben vom 30. Juli 2012 wie auch im Rahmen des selbständigen Beweisverfahrens gewährleistet war. Unschädlich ist dabei die Aufbereitung in Tabellenform, so lange nur - wie vorliegend - der Inhalt der einzelnen gerügten "Mangelerscheinung" identifizierbar ist. Nach der Rechtsprechung genügt insoweit schon die Bezugnahme auf beigefügte Anlagen, in denen eine hinreichende Beschreibung enthalten ist (vgl. BGH, Urteil vom 3. Dezember 1998 - VII ZR 405/07, NJW 1999, 1330, 1331 betreffend Baurapporte). Ausführungen zur konkreten Art der Nachbesserung sind kein notwendiger Bestandteil für eine wirksam erhobene Mängelrüge. Es genügt die Mitteilung der Mangelschäden sowie das Verlangen um Nachbesserung. Der Auftragnehmer hat dann zu prüfen, worauf der Schaden zurückzuführen und inwieweit sein Werk mangelhaft ist (BGH, Urteil vom 9. Oktober 1986 - VII ZR 184/85, NJW 1987, 381, 382), so dass der Auftraggeber konkrete Abhilfemaßnahmen in der Mängelrüge gerade nicht darlegen muss (vgl. BGH, Urteil vom 9. Oktober 2008 - VII ZR 80/07, NJW 2009, 354 Rn. 19). Dies erscheint auch interessengerecht vor dem Hintergrund, dass der Auftragnehmer nur den Erfolg seines Werks schuldet. Das Gelingen liegt in seiner Risikosphäre. Es steht ihm deshalb auch grundsätzlich frei zu entscheiden, in welcher Art und Weise er die Nachbesserung durchführt (vgl. § 635 Abs. 1 BGB; zur Ausnahmekonstellation BGH, Urteil vom 24. April 1997 - VII ZR 110/96, NJW-RR 1997,1106).“
3. Grundsätzliches und Fazit
Für eine ordnungsgemäße Mangelrüge ist es ausreichend, wenn der Inhalt der einzelnen gerügten "Mangelerscheinungen" identifizierbar ist. Insoweit genügt es, wenn in einem Rüge-Schreiben die Bezugnahme auf eine beigefügte Anlage erfolgt, sofern sich aus dieser Anlage eine hinreichende Beschreibung entnehmen lässt (z.B. Gewerk/Gegenstand und Mangelerscheinung).
Es obliegt dann dem AN innerhalb der gesetzten und angemessenen Frist, die Mangelursache zu erforschen und die Nachbesserung mit Erfolg abzuschließen. Wie und auf welche Art und Weise die Nachbesserung erfolgt, kann der AG nicht fordern. Dies obliegt dem AN (vgl. OLG Stuttgart, Urteil vom 23.11.2016, Az.: 3 U 65/16; mit Beschluss des BGH´s v. 21.11.2018, Az.: VII ZR 35/17 wurde die Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).
