Lohnen sich Firmenwohnungen im Handwerk?

Rund 17 Euro müssen Mieter im Großraum München pro Quadratmeter für eine Wohnung hinlegen. Und das ist nur der Durchschnitt. Für viele der 50 Elektriker und Sicherheitstechniker des Elektronikspezialisten Schmid Alarm aus Stockdorf ist das zu viel. Deshalb hat der Familienbetrieb für fünf Millionen Euro jüngst 18 firmeneigene Wohnungen gebaut. Der Freistaat Bayern unterstützte den Bau im Rahmen seiner sozialen Wohnraumförderung. Daher muss Schmid Alarm nun zwar die Hälfte der Wohnungen für Personen freihalten, die Anspruch auf eine Sozialwohnung haben. Den Rest kann das Unternehmen aber günstig an die eigenen Mitarbeiter vermieten.

Immer mehr Arbeitgeber werden zu Vermietern

Damit liegt das Stockdorfer Traditionsunternehmen voll im Trend. Nachdem vor allem ehemalige Staatsbetriebe wie die Deutsche Bahn oder die Telekom in den neunziger Jahren hunderttausende Werkswohnungen verkauft haben, vermieten deutsche Unternehmen Angaben des Bundesverbands Deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen zufolge heute wieder rund 100.000 Immobilien an ihre Angestellten.

Künftig kommen jedes Jahr bis zu 10.000 neue Mitarbeiterwohnungen dazu, erwartet das auf den Wohnungsmarkt spezialisierte Forschungsinstitut RegioKontext. „In Deutschland fehlen rund eine Million Wohnungen, vor allem in den Großstädten, Ballungszentren und Universitätsstädten. Wer Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter sowie Fachkräfte sucht, muss sich daher heute auch um die Frage des Wohnens kümmern“, erklärt Ulrich Ropertz, Geschäftsführer des Deutschen Mieterbundes, die Entwicklung.

Mitarbeiterwohnungen lohnen sich auch im Mittelstand

Deshalb werden nicht nur Konzerne wie Volkswagen, BASF oder Bosch, Kranken- und Pflegeheime sowie Kommunalunternehmen Vermieter in eigener Sache. Auch immer mehr mittelständische und Handwerksbetriebe investieren in Wohnraum für ihre Mitarbeiter.

So hat die Traditionsbäckerei Häussler im schwäbischen Memmingen auf einem eigenen Grundstück einen Neubau mit Büros, Verkaufsräumen und Firmenwohnungen errichtet.

Im oberbayerischen Andechs will die dortige Biomolkerei 25 Apartments errichten. Diese können neue Kollegen künftig so lange mieten, bis sie eine langfristige Bleibe in der teuren Region am Ammersee gefunden haben.

Wie schaffen Betriebe Firmenwohnungen?

Um Mitarbeiter mit günstigem Wohnraum für sich gewinnen und an sich binden zu können, müssen kleine und mittelständische Unternehmen weder Unsummen investieren, noch müssen sie ein bebaubares Grundstück besitzen.

Immer öfter schließen sie sich mit anderen Betrieben zusammen, um die Kosten und das Risiko zu teilen. Sie gründen Wohnungsgenossenschaften mit ihren Mitarbeitern und beteiligen diese so an der Finanzierung oder erwerben Belegungsrechte von einem lokalen Wohnungsunternehmen. Dann können sie dessen Wohnungen günstig an ihre Mitarbeiter vermieten.

Arbeitgeber und Mitarbeiter sparen Steuern

Diese müssen den finanziellen Gewinn, der sich durch die gesparte Miete ergibt, seit 1. Januar 2020 nicht mal mehr als geldwerten Vorteil versteuern. Vorausgesetzt, der Arbeitgeber verlangt wenigstens zwei Drittel der ortsüblichen Miete und nicht mehr als 25 Euro pro Quadratmeter. Dabei kann er die günstige Miete auch in Form einer Entgeltumwandlung gewähren. Mitarbeiter sparen dann Steuern und Sozialversicherungsabgaben.

Zwar verursacht es Unternehmen Verwaltungsaufwand, jedes Jahr darzulegen, dass sie nicht mehr als die erlaubte Höchstmiete für ihre Mitarbeiterwohnungen verlangen. Das lohnt sich aber. Denn Arbeitgeber können durch die günstige Vermietung entstehende Kosten und eventuelle Verluste steuerlich als Betriebsausgaben absetzen.

Das gilt übrigens auch, wenn sie nicht selbst Eigentümer der Wohnungen sind, sondern diese von einem Wohnungsunternehmen angemietet haben.

Mietverträge müssen zu den Erfordernissen des Betriebs passen

Allerdings sollten sie die Mietverträge für die Wohnungen von einem Fachanwalt aufsetzen lassen. Grundsätzlich empfiehlt es sich, mit Mitarbeitern einen Arbeits- und einen separaten Mietvertrag zu schließen. Andernfalls müssen Angestellte befürchten, dass sie mit einer Kündigung ihres Arbeitsverhältnisses auch ihr Dach über dem Kopf verlieren. Die angebotene Wohnung ist dann für sie bei weitem nicht mehr so attraktiv wie bei einer fairen Regelung mit zwei getrennten Verträgen.

Dabei ist der Mietvertrag unabhängig vom Fortbestand des Arbeitsverhältnisses nur im Rahmen der gesetzlichen Fristen kündbar. Damit Arbeitgeber mit günstigen Firmenwohnungen nach der Auflösung eines Arbeitsvertrags neue Mitarbeiter für sich gewinnen können, müssen sie den aus dem Betrieb ausgeschiedenen Arbeitnehmer jedoch aus Eigenbedarf kündigen können. Juristen sprechen in diesem Fall von „Betriebsbedarf“. Der ist gegeben, wenn die Wohnung für einen neuen Kollegen benötigt wird.

Auch der Betriebsrat hat ein Mitspracherecht

Diese komplexen rechtlichen Verhältnisse werden in Betrieben mit Betriebsrat noch komplizierter. Denn bei der Zuweisung und Kündigung der Wohnungen sowie der Festlegung der Mietbedingungen haben die Arbeitnehmervertreter nach § 87 Absatz I Nummer 9 des Betriebsverfassungsgesetzes ein Mitbestimmungsrecht.

Trotzdem lohnt es sich, Mitarbeiterwohnungen anzubieten. Schließlich nimmt nicht nur die Wohnungsnot zu, sondern auch der Mangel an qualifizierten und leistungsbereiten Fachkräften. Die gewinnen künftig vor allem jene Arbeitgeber, die sich auch um die privaten Sorgen ihrer Mitarbeiter kümmern.