Tipps vom Anwalt: Wie detailliert muss ein Mangel angezeigt werden?

Der Fall: Feuchtigkeit im Keller

Die Kläger haben mit Bauträgervertrag ein Reihenendhaus von der Beklagten erworben. Das von der Beklagten errichtete Gesamtareal besteht aus insgesamt sechs Doppelhaushälften und sechs Reihenhäusern. Die Keller wurden als sog. „Weiße Wanne“ ausgebildet. Das Haus der Kläger (nördliches Reihenendhaus) hat mit weiteren Häusern auf dem Gesamtareal eine durchgehende Bodenplatte. Die Abnahme des Objekts erfolgte, wobei im Abnahmeprotokoll vermerkt war, „Kellersockel teilweise feucht, insb. in Hs. Nr. ... => trocknen.“ 

Hiernach erfolgte eine Sanierung im Bereich der feuchten Stellen. In der Folgezeit kam es in manchen der Gebäude zu Feuchteschäden im Keller. Im Haus der Kläger wurden aufsteigende Feuchteerscheinungen auf dem Gipsputz im Treppenraum des Kellers festgestellt. Es kommt zum Streit zwischen den Parteien. Die Kläger fordern in einem eingeleiteten gerichtlichen Verfahren, dass die Beklagte im Kellergeschoss und Treppenhaus des Wohnhauses – einschließlich deren Ursache – die erforderlichen Nachbesserungs- und Wiederherstellungsarbeiten durchführt. Die Beklagte trägt vor, dass die konkrete Ursache für die Feuchtigkeitseintritte und die genaue Stelle der Undichtigkeit nicht bewiesen seien und insoweit keine mangelhafte Leistung vorliege. Die Feuchtigkeit müsse andere Ursachen haben.

Wie detailliert müssen Kläger die Feuchtigkeit beweisen?

Das Gericht entscheidet, dass die Kläger gegen die Beklagten einen Anspruch auf Nacherfüllung mit dem Ziel, die Undichtigkeit der Kellerkonstruktion ihres Gebäudes zu beseitigen, haben. Das von der Beklagten hergestellte Haus war und ist mangelhaft, weil Feuchtigkeit in den Keller eindringt. Bei einem Neubau gehört die Trockenheit des Kellers zur jedenfalls konkludent vereinbarten Beschaffenheit. Die (weiterhin) in den Keller eindringende Feuchtigkeit stellt einen Sachmangel dar, weil sie auf einer baulichen Ursache im Bereich der WU-Kellerkonstruktion beruht.

Nach Überzeugung des Gerichts konnte ausgeschlossen werden, dass mit der Sanierung die Ursache der Wassereintritte beseitigt wurde. Trotz einer erfolgten Sanierung kam es erneut zu Feuchteschäden. Das Gericht war auch überzeugt davon, dass die Ursache in der WU-Betonkonstruktion liegt. Der gerichtlich bestellte Sachverständige hatte ausgeführt, dass die Wahrscheinlichkeit, dass die Ursache der Feuchtigkeit in der Betonkonstruktion des Kellers liege, äußerst groß sei. Das Gericht stellte fest, dass keine sonstigen Alternativursachen für die Feuchtigkeit vorlagen. Nach Überzeugung des Gerichts gab es keinerlei Anhaltspunkte für ein Auslaufen einer Waschmaschine oder Hebeanlage, insbesondere fehlt es an dem in derartigen Fällen zu erwartenden zusätzlichen Spurenbild.

Im Übrigen müsse von den Klägern keine konkrete Lokalisierung des Schadenbildes vorgetragen werden. Das Gericht führte hierzu aus: 

„Zumindest wenn – wie vorliegend – der Rechtsstreit in der Leistungsklage lediglich ergebnisbezogen auf die Beseitigung des Mangels gerichtet ist, nicht aber auf eine bestimmte Mangelbeseitigungsmaßnahme oder einen bestimmten Mangelbeseitigungsweg, und in diesem Verfahren für den Senat zu seiner Überzeugung feststeht, dass der behauptete Mangel, den es zu beseitigen gilt (Undichtigkeit der WU-Kellerkonstruktion), vorliegt, bedarf es für die Entscheidung dieses Rechtsstreits keiner genauen Lokalisierung der undichten Stelle in der Konstruktion. Diese ist Teil der von der Beklagten geschuldeten Mangelbeseitigungsarbeiten. Da die Beklagte lediglich ein mangelfreies Werk als Ergebnis schuldet, kann sie grundsätzlich über die Art und Weise der Mangelbeseitigung bestimmen. Es bleibt ihr überlassen, in welcher Weise und mit welchen Maßnahmen sie die Mangelfreiheit des Werks, also die Dichtigkeit der Kellerkonstruktion, herbeiführt.“

Hiernach ist die Beklagte zur Mangelbeseitigung verpflichtet. 

Wie geht man bei einer Mängelrüge vor?

Der Auftraggeber muss Mängel mit einer sogenannten Mängelrüge beim Auftragnehmer ordnungsgemäß geltend machen. Nach Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs reicht es dabei aus, wenn der Auftraggeber „Symptome des Mangels benennt“. Das gilt auch, wenn die angegebenen Symptome des Mangels nur an einigen Stellen aufgetreten sind. Bei Vorliegen eines Mangels bestehen folgende Pflichten:

• Auf Verlangen muss der Mangel beseitigt werden, sog. Nacherfüllung. 
• Kommt der Unternehmer dem Nacherfüllungsverlangen des Bestellers nicht innerhalb einer angemessen Frist nach, hat der Besteller weitere Möglichkeiten.
• So kann er den Mangel selbst beseitigen (sog. Selbstvornahme) und Ersatz der erforderlichen Kosten verlangen. Er hat auch das Recht auf Zahlung eines Vorschusses. Dem Besteller steht ein Rücktrittsrecht zu. Alternativ steht ihm ein Minderungsrecht zu.
• Zuletzt besteht auch ein Anspruch auf Schadensersatz sowie auf Ersatz vergeblicher Aufwendungen.

Fazit

Bei einer auf Mangelbeseitigung gerichteten (Leistungs-) Klage genügt die Feststellung des zu beseitigenden Mangels als solchem (hier: Undichtigkeit in der Kellerkonstruktion). (vgl. OLG Nürnberg - 13. Zivilsenat, Urteil v. 21.03.2024, Az.: 13 U 695/23).