Tipp vom Anwalt: Immobilie bei Mängeln nicht nutzbar - wann gibt es eine Entschädigung?

24.08.2021 ,

Was ist, wenn die Wohnung oder Teile davon wegen eines Mangels nicht nutzbar sind? Wann gibt es den sog. Nutzungsausfall? Was eine mangelhaft hergestellte Rohrleitungsabzweigung anrichten kann und mit welchen Folgen, lesen Sie in diesem Fall.

Immobilie bei Mängeln nicht nutzbar: Wann gibt es Nutzungsausfall — © ONA_PLANAS / iStock / Thinkstock

Gründliche Überlegungen und eine abgestimmte Planung sind die wesentlichen Voraussetzungen beim Hausbau. Dennoch ist es beim Hausbau fast unvermeidbar, dass es hin und wieder zu Fehlern bei der Planung sowie der Ausführung von Bau- und Installationsarbeiten kommt. Auch wenn die Vertragsparteien zur Erbringung ihrer vertraglich geschuldeten Leistung (Planung und Ausführung) und Gegenleistung (Kaufpreiszahlung bzw. Werklohnzahlung) verpflichtet sind, bleibt eine rechtliche Auseinandersetzung nicht immer aus.

Aus Erwerber oder Bauherrensicht stellt sich bei Mängeln oftmals die Frage, welche Rechte geltend gemacht werden können. Neben Anspruch auf Mängelbeseitigung oder Kostenersatz für die Durchführung von Ersatzmaßnahmen durch Drittunternehmen können Erwerber bzw. Bauherren u.U. auch eine Entschädigung für eine nicht mögliche Nutzung der Immobilie verlangen.

Mit der Frage ab wann eine solche Entschädigung (Nutzungsausfall) gefordert werden kann, beschäftigt sich auch die nachfolgende Entscheidung (vgl. OLG Zweibrücken; Beschluss v. 14.07.2020, Az.: 5 U 79/19; mit Beschluss des BGH´s v. 10.03.2021, Az.: VII ZR 128/20 wurde die Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

Der Fall

Mit Bauvertrag verpflichtete sich der Auftragnehmer (AN) gegenüber dem Auftraggeber (AG) zur Errichtung eines Dreifamilienhauses. Dieses sollte in Miteigentumsanteile jeweils verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohnung aufgeteilt werden. Aufgrund einer mangelhaft hergestellten Rohrleitungsabzweigung im Bad in der ersten Etage der Dachgeschosswohnung kam es zu Wasserschäden in allen Geschossen des Hauses und nachfolgenden Sanierungsarbeiten, bei denen Wohnungen aufgrund eines mikrobiellen Schadens in den Rohbauzustand zurückversetzt werden mussten. Für die Dauer der Sanierungsarbeiten waren die Wohnungen nicht benutzt. Der AG machte u.a. eine Entschädigung für den Nutzungsausfall der Wohnung geltend.

So entschied das Gericht

Das Gericht entschied, dass ein Nutzungsausfall nur zu entschädigen ist, wenn sich der Verlust der Möglichkeit zum Gebrauch auf die Lebenshaltung signifikant auswirkt (BGH, Urteil vom 20.3.2014, VII ZR 172/13; in dieser Entscheidung hat der BGH die Verpflichtung zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung im Falle einer verspätet hergestellten Eigentumswohnung bestätigt). Das Vorliegen dieser Voraussetzung stehe im konkreten Fall völlig außer Frage, denn die Wohnung sei bereits bezogen worden und musste, weil sie auf den Rohbauzustand zurückgebaut werden musste, wieder geräumt werden. Hierin liege eine signifikante Auswirkung auf die Lebensführung, die zur Geltendmachung von Nutzungsausfall berechtige.

Grundsätzliches und Fazit

Festzuhalten ist also, dass ein Nutzungsausfall immer dann zu entschädigen ist, wenn sich der Verlust der Möglichkeit zum Gebrauch auf die Lebenshaltung signifikant auswirkt. Der BGH verlangt insoweit eine "deutliche geringere Qualität" bzw. eine "fühlbare Gebrauchsbeeinträchtigung" (vgl. BGH v. 20.02.2014, Az.: VII ZR 172/13). Daran fehlt es, wenn der AG zum Beispiel lediglich eine Gebrauchsbeeinträchtigung von 10% (bei eingeschränkter Terrassennutzung) reklamiert. Geringfügige Einschränkungen dieser Art sind nach der Rechtsprechung sanktionslos hinzunehmen. Ähnlich dürfte der Fall zu bewerten sein, wenn z.B. in einer Wohnung oder einem Einfamilienhaus mit zwei Bädern nur ein Bad vorläufig genutzt werden kann.

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