Tipp vom Anwalt: Was gehört alles zu einer Sanierung?
1. Sachverhalt (verkürzt)
Ein Bauträger (B) hat ein etwa 100 Jahre altes Mehrfamilienhaus saniert und in Wohnungseigentum aufgeteilt. Die neuen Eigentumswohnungen wurden anschließend verkauft..
Ein Käufer (K) hat vom Bauträger Wohneigentum erworben, das aus 25/100 Miteigentumsanteil an dem Grundstück, dem Sondereigentum der Erdgeschosswohung sowie einem Abstellraum im Keller besteht. Nach dem Erwerb verlangte der Käufer Schadensersatz wegen Feuchtemängel im Keller.
Der vor dem Notar geschlossene Notarvertrag enthält u. a. folgende Regelungen:
§ 3: Der Kaufgegenstand befand sich bis zum Vorjahr in einem alten, renovierungsbedürftigen Wohngebäude. Der Verkäufer führt eine Kernsanierung des Gebäudes (außer Böden und Decken) durch, welche weitgehend abgeschlossen ist. (...)
Des Weiteren verpflichtet sich der Verkäufer zur Errichtung einer Garage auf dem Stellplatz gemäß nachgenannter Baubeschreibung bis zum 31.01.2007. (...)
Die Sanierung des Gebäudes, die Gestaltung des Grundstücks, die Aufteilung und Ausstattung der gekauften Eigentumswohnung erfolgt gemäß der vorliegenden Grundrissskizze und der Baubeschreibung. (...)
Die Zufahrt zu den Stellplätzen und die übrigen Anlagen werden bis zum 31.12.2006 fertiggestellt. Der Käufer duldet dies und verzichtet bis zum Abschluss der Arbeiten vorläufig auf sein entsprechendes Nutzungsrecht mit der Maßgabe, dass von dem von ihm zu leistenden Kaufpreisbetrag gemäß § 5 ein Teilbetrag von Euro 1.000,00 einbehalten und erst dann dem Verkäufer ausgezahlt wird, wenn die vorgenannten Flächen zur entsprechenden Nutzung zur Verfügung stehen. Dies ist der Fall, wenn der Verkäufer den Eingangsbereich gepflastert und die Zufahrt zum Haus mit von ihm zu bestimmenden, zum Befahren geeignetem Belag auf seine Kosten befestigt hat. (...)
§ 6: Die Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels betreffend das bestehende Gebäude sind ausgeschlossen. Das gilt auch für alle Ansprüche auf Schadensersatz, es sei denn, der Verkäufer handelt vorsätzlich. Der Verkäufer versichert, dass ihm versteckte Mängel nicht bekannt sind und die für die vorhandene Bebauung erforderlichen Genehmigungen erteilt sind bzw. werden. (...)
Ansprüche des Käufers gegen den Verkäufer wegen Mängel und Schäden auch an neuen Gewerken werden, soweit dies gesetzlich zulässig ist, ausdrücklich ausgeschlossen.
Der Bauträger meinte u. a., auf den Vertrag finde Kaufrecht Anwendung, weil das Haus zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses nahezu vollständig fertig gestellt und seine Herstellungspflicht nicht so umfassend gewesen sei. Eine Abdichtung des Kellers sei nicht geschuldet. Seine Sanierungspflicht habe sich abschließend aus der Baubeschreibung gegeben, die eine Kellerabdichtung nicht vorsieht.
2. Entscheidung
Der Bauträger verliert den Rechtsstreit: Für die werkvertragliche Gewährleistung bezüglich der vorhandenen und nicht umgebauten Altbausubstanz kommt es darauf an, welche Beschaffenheit die Parteien vereinbart haben. Bei Auslegung der Beschaffenheitsvereinbarung für einen "kernsanierten Altbau" kann der Erwerber berechtigterweise erwarten, dass das Objekt dem Stand der anerkannten Regeln der Technik entsprechend errichtet wird, auch soweit es um den Schutz des Kellers gegen Feuchtigkeit geht. Denn nach der Baubeschreibung gehört zur Wohnung ein Kellerraum, und im Keller sind Wasch- und Trockenräume vorhanden.
Im hier zu entscheidenden Fall konnte der Käufer berechtigterweise davon ausgehen, dass das Objekt dem Stand der anerkannten Regeln der Technik entsprechend errichtet bzw. ausgestattet wird, auch soweit es um den Schutz des Kellers des Vertragsobjektes gegen Feuchtigkeit geht. Obwohl keine ausdrücklichen vertraglichen Regelungen getroffen worden sind, die eine Kellersanierung und hierbei insbesondere die Durchführung von Maßnahmen zum Schutz gegen von außen eindringende Feuchtigkeit zum Gegenstand hatten, konnten die Kläger als Erwerber vom Beklagten erwarten, dass diese im Rahmen der Sanierung des Objektes auch die Kelleraußenwände nachträglich ordnungsgemäß isolieren und die nach dem Stand der anerkannten Technik tauglichen Maßnahmen zum Feuchtigkeitsschutz des Kellers ergreifen würden. Für eine dahingehende Auslegung spricht insbesondere, dass laut der Baubeschreibung zur Wohnung ein Kellerraum gehört und weiterhin im Keller Wasch- und Trockenräume vorhanden sind. Ein Verkäufer, der zusagt, dass zu der zu sanierenden Eigentumswohnung ein Kellerraum gehört, schuldet jedenfalls diejenigen Sanierungsmaßnahmen, die erforderlich sind, die in einem solchen Kellerraum üblicherweise gelagerten Gegenstände vor Feuchtigkeit zu schützen (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil v. 22.05.2003, Aktenzeichen 5 U 33/00). Dies entspricht der Rechtsprechung BGH (vgl. Urteil vom 16.12.2004). Danach gehört es zum Stand der anerkannten Regeln der Technik, dass der Keller des Vertragsobjektes gegen Feuchtigkeit zu schützen ist und der Bauträger als Veräußerer verpflichtet ist, im Rahmen des technisch Möglichen den Feuchtigkeitsschutz des Kellers zu gewährleisten.
Gehört zu der zu sanierenden Eigentumswohnung ein Kellerraum, schuldet der Bauträger die Sanierungsmaßnahmen, die erforderlich sind, um die in einem solchen Kellerraum üblicherweise gelagerten Gegenstände vor eindringender Feuchtigkeit zu schützen. Das gilt auch dann, wenn die Baubeschreibung keine Angaben zu Abdichtungsarbeiten enthält (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil v. 11.10.2016, Az.: 21 U 120/15; mit Beschluss vom 31.07.2016 hat der BGH die Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).
3. Grundsätzliches und Fazit
Das Urteil orientiert sich an der herrschenden Rechtsprechung. Der BGH hat sich mehrfach im Zusammenhang mit der Veräußerung von Altbaueigentumswohnungen mit Herstellungsverpflichtung des Veräußerers damit befasst, ob und in welchem Umfang bei sanierten bzw. modernisierten Altbauwohnungen oder Baumaßnahmen an einem Altbestand die werkvertragliche Mängelgewährleistung im Bezug auf die gesamte Wohnung bzw. das gesamte Objekt eingreift. Übernimmt der Veräußerer vertraglich Bauleistungen, die insgesamt nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar sind, haftet er nicht nur für die ausgeführten Umbauarbeiten, sondern auch für die in diesem Bereich vorhandene Altbausubstanz nach den Gewährleistungsregeln des Werkvertragsrechts (vgl. BGH, Urteil vom 26.04.2007, VII ZR 210/05, NJW 2007, 3275).
Hierbei ist es ohne Bedeutung, ob die Parteien den Vertrag als Kaufvertrag und sich selbst als Käufer und Verkäufer bezeichnet haben. Im Hinblick auf die werkvertragliche Gewährleistung für die unberührt gebliebene Altbausubstanz ist zu prüfen, ob eine bestehende Fehlfunktion einen Mangel der Werkleistung darstellt. Dies hängt davon ab, welche Beschaffenheit die Parteien vereinbart haben. Bei der Auslegung der Beschaffenheitsvereinbarung ist die berechtigte Erwartung des Erwerbers von überragender Bedeutung (vgl. BGH, Urteil vom 26.04.2007, VII ZR 210/05, NJW 2007, 3275). Auf die nach dem 01.01.2018 geschlossenen Bauträgerverträge nach § 650u BGB ist die BGH-Rechtsprechung zur Altbausanierung 1:1 anwendbar.
