Tipp vom Anwalt: Verpflichtung zur Erstellung und Herausgabe von Unterlagen

Situation vor dem 01.01.2018

Das Werkvertragsrecht nach BGB kannte bis zum 01.01.2018 keine generellen Dokumentationspflichten, ebenso fehlte eine Regelung zur Übergabe der Bauunterlagen. Welche Bauunterlagen der Unternehmer an die Besteller herausgeben musste, war ebenfalls nicht eindeutig geklärt. Vielmehr sollte sich nach einer Auffassung der Anspruch aus der Übernahme von Planungs- und Architektenleistungen im Bauvertrag oder Bauträgervertrag bzw. aus einer aus § 242 BGB abgeleiteten Nebenpflicht ergeben. Bei einer geänderten Werkplanung sollten aus § 242 BGB auch Bestandspläne geschuldet werden.

Eine andere Auffassung verneinte einen allgemeinen Anspruch auf Herausgabe von Bauunterlagen im Bauträgergeschäft, da der Erwerber nicht Bauherr, sondern Käufer sei. Das erworbene Objekt sei in der Regel durch die Vertragsunterlagen hinreichend beschrieben; die Herausgabe der Bau- und Planungsunterlagen würde auf eine Dokumentation des Entstehens des Bauobjekts abzielen. Die theoretische Möglichkeit von künftigen Änderungen am Objekt und die Verwaltung des Wohnungseigentums seien als Grund nicht ausreichend. Der Erwerber hat folglich gegenüber dem Bauträger nur bei einem besonderen Interesse einen Anspruch auf Herausgabe der Pläne, Unternehmerbescheinigungen etc. Das „besondere Interesse“ erlischt nach einer Meinung, wenn durch die Schlussabnahme des Gebäudes durch die Bauaufsicht die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Bestimmungen bewiesen ist.

Gesetzliche Vorgabe nach neuem Werkvertragsrecht 2018

Der Gesetzestext lautet wie folgt:

(1)

Rechtzeitig vor Beginn der Ausführung einer geschuldeten Leistung hat der Unternehmer diejenigen Planungsunterlagen zu erstellen und dem Verbraucher herauszugeben, die dieser benötigt, um gegenüber Behörden den Nachweis führen zu können, dass die Leistung unter Einhaltung der einschlägigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften ausgeführt werden wird. Die Pflicht besteht nicht, soweit der Verbraucher oder ein von ihm Beauftragter die wesentlichen Planungsvorgaben erstellt.

(2)

Spätestens mit der Fertigstellung des Werks hat der Unternehmer diejenigen Unterlagen zu erstellen und dem Verbraucher herauszugeben, die dieser benötigt, um gegenüber Behörden den Nachweis führen zu können, dass die Leistung unter Einhaltung der einschlägigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften ausgeführt worden ist.

(3)

Die Absätze 1 und 2 gelten entsprechend, wenn ein Dritter, etwa ein Darlehensgeber, Nachweise für die Einhaltung bestimmter Bedingungen verlangt und wenn der Unternehmer die berechtigte Erwartung des Verbrauchers geweckt hat, diese Bedingungen einzuhalten.

Auswirkungen

Gemäß § 650n BGB ergeben sich zwei Handlungspflichten für den Unternehmer die in Ziffer a) und in Ziffer b) dargestellt werden:

a) Nachweis gegenüber Behörden

§ 650n BGB normiert die Pflichten des Unternehmers zur Erstellung und Herausgabe von Unterlagen über das Bauwerk. Danach ist der Unternehmer verpflichtet, diejenigen Unterlagen zu erstellen und dem Verbraucher herauszugeben, die dieser für den Nachweis der Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften benötigt. Abs. 1 begründet eine dahingehende Dokumentationspflicht vor Beginn der Ausführung über die zukünftige Bauleistung, Abs. 2 eine weitere solche Pflicht "spätestens bei Fertigstellung". Abs. 1 und 2 betreffen Dokumente zum Nachweis gegenüber Behörden. Hierzu zählen z.B:

• Revisionspläne für TGA und diesbezügliche Betriebsanleitungen
• Nachweise für Brandschutz, Schallschutz, Standsicherheit, Kanaldichtigkeit
• Energieausweis

b) Nachweis gegenüber Dritten, z. Bsp. Darlehnsgeber

Darüber hinaus hat der Unternehmer gemäß § 650n Abs. 3 BGB dem Auftraggeber/Besteller diejenigen Unterlagen zur Verfügung zu stellen, damit dieser einem Dritten, etwa einem Darlehnsgeber den Nachweis für die Einhaltung bestimmter Bedingungen erbringen zu können, wenn der Unternehmer die berechtigte Erwartung des Erwerbers geweckt hat, diese Bedingungen einzuhalten. Der Gesetzentwurf nennt als Beispiele Nachweise für die Einhaltung der Vorgaben des Erneuerbare-Energien-Wärmegesetzes (BT-Dr. 18/8486, S. 65) oder Nachweise, um bei einer KfW-Finanzierung die Einhaltung der Förderbedingungen dokumentieren zu können (BT-Dr. 18/8486, S. 66).

Fazit

Mit dem neuen Werkvertragsrecht besteht nunmehr die Verpflichtung zur Erstellung und Herausgabe von Unterlagen. Welche Dokumente/Dokumentationen geschuldet sind, hängt auch nach neuem Recht vom Einzelfall ab und ist notfalls aufgrund der Auskunft eines Sachverständigen oder einer Behördenauskunft zu klären, da zunächst immer die Frage besteht, welche Unterlagen aus technischer Sicht benötigt werden. Vor diesem Hintergrund und zur Vermeidung von Streitigkeiten ist bei Vertragsschluss möglichst umfangreich zu regeln, welche Unterlagen vom Unternehmer geschuldet sind bzw. auch erstellt werden können.

Im Rahmen der Abnahme stellt sich zudem die Frage, welche Unterlagen und Dokumentation erforderlich sind, um die Abnahmereife des Gewerks/Bauwerks zu erkennen. Damit werden die Vorlage von Unterlagen bzw. der Dokumentation faktisch zur Abnahmevoraussetzung. Ohne Vorlage der (u.a. sicherheitsrelevanten) erforderlichen Unterlagen/Dokumentationen könnte die Abnahme zu verweigern sein. Nachteil für den Unternehmer ist dabei, dass grundsätzlich die Schlussrechnung mangels Abnahme noch nicht gestellt werden kann und die Gewährleistungsfristen beginnen nicht zu laufen.