Tipp vom Anwalt: Was gehört in den Grundstückskaufvertrag?

Vorvertragliche Angaben zur Beschreibung eines Grundstücks, die im notariellen Vertrag nicht genannt sind, stellen in der Regel keine Beschaffenheitsvereinbarung dar (vgl. OLG Rostock, Urteil vom 19.12.2019, Az.: 3 U 62/18).

Der Sachverhalt (verkürzt)

Ein Grundstückseigentümer beabsichtigt den Verkauf seines Grundstücks. Im Zuge der Vertragsverhandlungen legen Verkäufer und der Käufer fest, dass das Grundstück gekauft wird wie besichtigt. Nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages stellt der Käufer fest, dass das Grundstück nicht mit einer Kindertagesstätte bebaut werden kann. Der Käufer macht nunmehr gegenüber dem Verkäufer geltend, ihm sei in den Vertragsverhandlungen die Bebaubarkeit mit einer Kindestagesstätte zugesagt worden. Im Vertrag findet sich hierzu keine Angabe. Im Verfahren vor Gericht streiten die Parteien um die Nichtigkeit des Vertrages.

So entschied das Gericht

Das Gericht entscheidet zu Gunsten des Verkäufers. Der zwischen den Parteien geschlossene notarielle Grundstückskaufvertrag ist nicht gemäß § 125 BGB nichtig. Eine Nichtigkeit kommt gemäß § 125 BGB nur in Betracht, wenn die Parteien eine beurkundungsbedürftige Vereinbarung nicht in die Vertragsurkunde aufgenommen haben, von deren Zustandekommen die Vertragsparteien ausgehen. Die Bebaubarkeit des Grundstückes mit einer Kindertagesstätte findet im notariellen Kaufvertrag keine Erwähnung.

Vor dem Hintergrund des den Vertragsparteien bekannten Beurkundungserfordernisses kann der Käufer nicht davon ausgehen, dass der Verkäufer mit ihm eine bestimmte Beschaffenheit des Grundstücks oder Gebäudes - mit der Folge einer nicht ausschließbaren Haftung - vereinbaren will, wenn die geschuldete Beschaffenheit im Kaufvertrag nicht erwähnt wird.

Vorvertragliche Angaben führen nur dann zu einer Beschaffenheitsvereinbarung, wenn sie Eingang in den beurkundeten Vertrag gefunden haben. Nur dann darf ein Käufer davon ausgehen, dass sich der Verkäufer diesbezüglich binden will.

Was gehört in den Grundstückskaufvertrag?

Beim Grundstückskaufvertrag muss ein Käufer darauf achten, dass er alles, was ihm wichtig ist, im Vertrag vereinbart. In einem Grundstückskaufvertrag sind zwingend abzuhandeln:

• Vertragsbeteiligte (wer ist Käufer, wer ist Verkäufer?)
• Vertragsgegenstand (welches Grundstück/Teilgrundstück wird verkauft, ist es bebaut?)
• Kaufpreis
• Besitzübergang
• Eigentumsübertragung sowie
• Belastungen des Kaufgegenstands (z.B. Dienstbarkeiten, Finanzierungsgrundschulden

Insbesondere bei der Definition des Verkaufsgegenstandes sollten die Vertragsparteien Sorgfalt walten lassen. Der Käufer hat darauf zu achten, dass die Eigenschaften im Kaufvertrag aufgenommen werden, die für ihn entscheidend sind. Andernfalls hat der Käufer keine Mängelansprüche, sofern das Grundstück nicht seinen Erwartungen entspricht. Etwas anderes gilt nur, wenn ein Mangel  arglistig verschwiegen wurde. Wird "gekauft wie besichtigt", ist es richtig und konsequent, für weitergehende Zusagen eine unmittelbare Aussage im abgeschlossenen Vertrag zu verlangen.

Die Beschreibung der Bauleistung bei Bauträgerverträgen ist demgegenüber in aller Regel nicht hinreichend, um das abschließend zu definieren, was geschuldet sein soll. Daher sind zur Bestimmung der geschuldeten Leistung beim Bauträgervertrag auch Angaben in einem Exposé und weitere Unterlagen aus denen sich Rückschlüsse auf ein etwaiges Leistungssoll ziehen lassen.