Schottergarten, Grundfläche und Mängel: Vier Wohnurteile im Überblick

Adieu Schottergarten

Schottergärten sind seit geraumer Zeit sehr umstritten, weil sie nur wenigen Pflanzen und damit auch wenigen Insekten und Vögeln einen Lebensraum bieten. Nun haben sie auch vor Gericht eine deutliche Abfuhr erhalten. Es ging um die Frage, ob zwei 50 Quadratmeter Beete in einem Vorgarten mit Kies und einzelnen Pflanzen rechtlich als „Grünflächen“ zu betrachten sind. Wäre das der Fall gewesen, dann hätten sie den Vorschriften der Bauordnung ent­sprochen und eine Beseitigungsanordnung der Kommune wäre hinfällig gewesen.

Doch sowohl Verwaltungs- als auch Oberverwaltungsgericht urteil­ten nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS, dass man nicht von Grünflächen sprechen könne. Wesentliches Merkmal müsse hier der „grüne Charakter“ der Gesamtanlage sein. Das sei aber bei einzelnen Koniferen und Sträuchern inmitten einer Kiesfläche nicht der Fall. (Oberverwaltungsgericht Lüneburg, Aktenzeichen 1 LA 20/22)

Immobilienkäufer müssen auf erkennbare Mängel achten

Es ist eigentlich selbstverständlich, muss aber trotzdem immer wieder betont werden: Wenn Kaufinteressenten eine Wohnung besichtigen, dann sollten sie dabei ihre Augen offenhalten. Mängel, die jedermann bereits beim flüchtigen Begehen erkennen kann, führen nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS später nicht zu Schadenersatzansprüchen. (Landgericht Coburg, Aktenzeichen 51 O 508/20)

Der Fall: Nach dem Erwerb einer vermieteten Wohnung machte der neue Eigentümer eine Forderung gegen den Verkäufer gel­tend. Ihm seien Risse in der Dusche verschwiegen worden, die später zu einem Wasserschaden führten. Erst der Mieter habe ihn nach dem Kauf auf diesen Mangel hingewiesen. Die nöti­gen Reparaturarbeiten seien mit rund 6.500 Euro veran­schlagt, die der vorherige Eigentümer bezahlen müsse. Der verwahrte sich dagegen und verwies auf die vorausgegangene Besichtigung der Wohnung.

Das Urteil: Die Risse in der Dusche und die Aufplatzungen in der Nähe des Abflusses seien offenkundig sichtbar gewesen, beschied die zuständige Zivilkammer des Landgerichts. Deswegen müsse hier kein Schadenersatz geleistet werden. Grundsätzlich gelte natürlich trotzdem, dass ein Verkäufer nicht so gut erkennbare Sachmängel bei Vertragsverhandlungen erwähnen müsse. So könne er vermeiden, später wegen arglistiger Täuschung zur Kasse gebeten zu werden.

Größere Flurstücke und die Erbschaftssteuer

Der Gesetzgeber hat den Erhalt des gemeinsamen Familienraumes im Erbfalle unter besonderen Schutz gestellt. Kinder sind bis zu einer gewissen Wohnflä­che von der Zahlung der Erbschaftssteuer auf das Objekt befreit. Bei größeren Flurstücken wird die Befreiung nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS jedoch beschränkt. (Niedersächsisches Finanzgericht, Aktenzeichen 3 K 14/23)

Der Fall: Ein Erbe sah sich plötzlich im Besitz von sechs Flurstücken, einige davon waren als ein Grundstück im Grundbuch verei­nigt. Nun stellte sich die Frage, wie sich die Erbschaftssteuer gestalten würde. Das zuständige Finanzamt beschränkte in seinem Bescheid die Steuerbefreiung auf den Wert des mit dem Einfamilienhaus bebauten Grundstücks. So werde dem Ansatz des Gesetzgebers Rechnung getragen, den eigentli­chen Familienraum zu erhalten. Der Betroffene forderte, dass eine größere Fläche unter die Befreiung falle.

Das Urteil: Die Entscheidung des Fiskus hatte vor Gericht Bestand. Es sei verfassungsrechtlich geboten, diese Befreiung eher restriktiv und eben gerade nicht allzu großzügig auszulegen. Zu dem Zweck dürfe das Finanzamt entweder auf eine katastermäßig erfasste kleinere Grundfläche (mit dem Haus als Zentrum) zurückgreifen oder gegebenenfalls die Fläche eigenständig herausrechnen. Man müsse schließlich bedenken, dass Erben neben der Freistellung des Familienheimes auch noch von hohen Freibeträgen profitierten.

Nur ein Nebenwohnsitz

Auch wenn jemand eine Immobilie lediglich als Nebenwohnsitz nutzt, kann er nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS einen Anspruch auf Genehmigung der Untervermietung durch den Eigentümer haben. (Bundesgerichtshof, Aktenzeichen VIII ZR 88/22)

Der Fall: Der Mieter einer aus beruflichen Gründen genutzten Drei-Zim­mer-Wohnung in Berlin beabsichtigte, mehrere Untermieterin­nen in dieses Objekt aufzunehmen. Er selbst hatte seinen Hauptwohnsitz am Stadtrand (in einer Doppelhaushälfte) und übernachtete nur an zwei bis drei Tagen pro Woche in der Woh­nung. Angesichts dieser geringfügigen Nutzung hielt er eine Untervermietung für angebracht. Der Eigentümer verweigerte das. Es kam zu einem Gerichtsprozess über drei Instanzen.

Das Urteil: Der Bundesgerichtshof stellte fest, dass auch in solch einer Fallkonstellation durchaus ein berechtigtes Interesse des Mie­ters an der Genehmigung einer Untervermietung durch den Vermieter bestehen könne. Das trage immerhin dazu bei, die Mietkosten zu verringern. Ob es sich um einen Hauptwohnsitz oder um einen kaum genutzten Nebenwohnsitz handle, spiele keine Rolle. Nun muss das Landgericht Berlin, das die Rechts­meinung des Eigentümers vertreten hatte, den Fall neu ver­handeln.