Urteile: Gesperrte Wege, Mietminderung, Denkmalschutz und Fahrtkostenpauschale
Weg nicht einfach sperren
Grundstückseigentümer musste Gerichtsentscheidung abwarten
Es gibt immer wieder die Situation, dass ein öffentlich genutzter Weg über ein Privatgrundstück führt. Häufig sind die Eigentümer nicht damit einverstanden und prozessieren vor Gericht dagegen. Das ist ihr gutes Recht. Aber eines sollten sie besser nicht tun: den Weg eigenmächtig sperren, ohne dass ein entsprechendes Urteil ergangen wäre.
Im konkreten Fall hatte sich der Eigentümer sogar über einen Vergleich mit der Kommune hinweggesetzt, in dem man sich auf ein Abwarten bis zum Urteil geeinigt hatte. Stattdessen wurden auf dem Weg Zaunpfähle errichtet und vereinzelt sogar Stacheldraht angebracht, sodass der Durchlass teilweise nur noch weniger als zwei Meter breit war.
Die Justiz sprach sich gegen dieses Vorgehen aus. Es gebe „keine hinreichenden Anhaltspunkte“ dafür, dass es für den Grundstückseigentümer unzumutbar sei, die Entscheidung über die Zukunft des Weges abzuwarten.
(Verwaltungsgericht Braunschweig, Aktenzeichen 6 B 116/09)
Ende eines Denkmals
Der Eigentümer muss die Unzumutbarkeit der Erhaltung darlegen
Auch für eine Immobilie, die unter Denkmalschutz steht, gibt es keine unendliche Bestandsgarantie. Wenn der Eigentümer nachweisen kann, dass die Erhaltung aus wirtschaftlichen Gründen unzumutbar und das Objekt unverkäuflich ist, dann kommt trotz der Schutzwürdigkeit ein Abriss infrage.
(Oberverwaltungsgericht Koblenz, Aktenzeichen 8 A 11062/14)
Das Urteil im Detail
Der Fall: Die Eigentümerin eines Wohnhauses aus den Jahren 1780/81 beantragte bei den Behörden eine Abbruchgenehmigung. Zwar handelte es sich bei der Immobilie um einen ehemaligen Adelshof, der in der Denkmaltopographie Reinland-Pfalz aufgelistet und Teil einer Denkmalzone war.
Aber die Eigentümerin hielt es aus finanziellen Gründen für unzumutbar, das Haus zu erhalten. Es seien Investitionen von mehreren 100.000 Euro nötig, die weder durch Vermietung noch durch Verkauf jemals wieder erwirtschaftet werden könnten.
Die Fassade zur Straßenseite hin war aufwendig gestaltet, doch das Gebäude selbst befand sich in einem sehr schlechten Zustand (unter anderem undichtes Dach, morsche Traufbretter, zerbrochene Fensterscheiben, lose Ziegel).
Das Urteil: Die Verwaltungsrichter kamen zu dem Ergebnis, dass es der Eigentümerin „bislang nicht gelungen“ sei, „die Unzumutbarkeit des Denkmalerhaltes schlüssig darzulegen“. Ein verlässlicher Nachweis sei „erst dann nachvollziehbar geführt, wenn ein Vergleich der voraussichtlichen Investitions- und Bewirtschaftungskosten unter Einbeziehung von Steuervergünstigungen und gegebenenfalls zugesagten staatlichen Zuschüssen einerseits und der aus dem sanierten Objekt zu erzielenden möglichen Nutzungserträge andererseits vorgenommen wird“.
Gesperrte Zufahrt als Mietmangel
Eine Gaststätte musste erheblich um ihre Geschäfte bangen
Wenn eine Landstraße, die zu einem Ausflugslokal führt, gesperrt wird, dann kann das einen Mangel darstellen und zu einer Minderung der Miete berechtigen. Die Erreichbarkeit sei Grundlage der Attraktivität einer derartigen Wirtschaft, entschied die Justiz.
(Oberlandesgericht Frankfurt, Aktenzeichen 2 U 152/16)
Das Urteil im Detail
Der Fall: Der Pächter eines Ausflugslokals sah seine Geschäfte in höchster Gefahr, als die Behörden eine Teilsperrung der an der Immobilie vorbeiführenden Landstraße ankündigten und diese dann auch tatsächlich umsetzten.
Der Gastwirt vertrat die Meinung, von ihm könne aufgrund dieser Gegebenheiten nicht der vertraglich vereinbarte Mietzins verlangt werden. Der Eigentümer verwies darauf, dass die Straßenbaumaßnahmen nicht in sein Risiko, sondern in das des Mieters fielen.
Das Urteil: Mit der Sperrung einer Zufahrt zu der Gaststätte liege eine erhebliche Beeinträchtigung ihrer vertraglich vereinbarten Nutzbarkeit vor, entschieden die Richter. Hierfür habe der Vermieter einzustehen.
Im Wortlaut hieß es: „Bei der Teilsperrung der Straße handelt es sich um einen objektbezogenen Umstand, der dem Risikobereich der Beklagten als Vermieterin unterfällt, nicht um einen auf den Betrieb der Gaststätte selbst bezogenen Umstand, für welchen die Kläger als Mieter und Betreiber der Gaststätte einzustehen hätten.“ Deswegen durfte die Miete um ein Drittel gemindert werden.
"Offensichtlich günstiger"
Steuerzahler dürfen im Ausnahmefall längere Arbeitswege wählen
Ein Arbeitnehmer muss normalerweise bei Fahrten zwischen Wohnung und Arbeitsplatz die kürzeste Strecke wählen, wenn er die steuerliche Entfernungspauschale geltend machen will. Ausnahmen können nur dann geltend gemacht werden, wenn eine andere (längere) Verbindung „offensichtlich verkehrsgünstiger“ ist.
(Bundesfinanzhof, Aktenzeichen VI R 19/11)
Das Urteil im Detail
Der Fall: Ein Steuerzahler gab in seiner Steuererklärung eine einfache Fahrtstrecke von 69 Kilometern an. Der Fiskus rechnete nach und vertrat eine andere Auffassung: Lediglich 55 Kilometer seien anzusetzen, denn dabei handle es sich um die kürzeste Verbindung zwischen den beiden Orten.
Der Bundesfinanzhof als oberste fachgerichtliche Instanz musste entscheiden, welche Regeln für die Pendlerpauschale gelten sollen, sprich: ob tatsächlich immer nur die bloße Kilometerzahl ausschlaggebend ist.
Das Urteil: So einfach könne man es sich nicht machen, beschloss der Bundesfinanzhof nach der Beweisaufnahme. Es gebe durchaus Situationen, in denen sich für den Arbeitnehmer „längere, aber zeitlich günstigere Verkehrsverbindungen“ wie Schnell- oder Ringstraßen anböten.
Letztlich könne über die Zulässigkeit einer Abweichung von der kürzesten Strecke nur im Einzelfall entschieden werden. Starre Regeln seien hier nicht praktikabel. Das Finanzamt hatte in dem Verfahren damit argumentiert, nur ab einer zeitlichen Ersparnis von mindestens 20 Minuten pro Fahrtstrecke dürfe der längere Weg gewählt werden.
