Gerichtsurteil: Makler bei fehlenden Energieverbrauchsangaben haftbar
Im Rechtsstreit zwischen der Deutschen Umwelthilfe (DUH) und dem Unternehmen von Poll Immobilien stellt das Oberlandesgericht Frankfurt klar: Franchisegeber wie von Poll Immobilien haften rechtlich für das Fehlen vorgeschriebener Pflichtangaben über den energetischen Zustand einer Immobilie in Anzeigen – auch wenn diese von ihren vertraglich gebundenen Franchisenehmern veröffentlicht werden.
Diese Angaben müssen vorhanden sein
Dazu gehören Angaben zum Baujahr, zur Art des Energieausweises, zum Energieverbrauch, zur Heizungsart und zur Effizienzklasse eines Gebäudes. Bei Verstößen können Verbraucherinnen und Verbraucher demnach auch das Franchise-Unternehmen direkt belangen und nicht nur die einzelnen als Immobilienmakler tätigen Franchisenehmer.
Dazu Jürgen Resch, Bundesgeschäftsführer der DUH: „Das ist ein gutes und wichtiges Urteil für den Klima- und den Verbraucherschutz. Die zum Teil bundesweit über Einzelmakler auftretenden großen Immobilienfirmen können sich zukünftig nicht mehr vor der Verantwortung drücken. Sie sind auch bei falschen oder fehlenden Angaben zum energetischen Zustand der Immobilie direkt haftbar. Gerade besonders günstig angebotene Immobilien sind oft in einem energetisch miserablen Zustand und verursachen hohe monatliche Heiz- bzw. Klimatisierungskosten. Miet- und Kaufentscheidungen im Immobilienbereich sind langfristige Investitionsentscheidungen mit hohen Folgekosten. Verbraucher haben daher ein Recht auf frühzeitige und vollständige Information.“
Fehlende Angaben, irreführendes Logo
Mehrere bei von Poll Immobilien als Franchisenehmer tätige Immobilienmakler bewarben in 2017 und 2018 Kauf- und Mietobjekte und führten in den Anzeigen nicht alle nach dem Gebäudeenergiegesetz erforderlichen Angaben an. Die von den jeweiligen Franchisenehmern geschalteten Anzeigen waren unter anderem mit dem Firmenlogo des Franchisegebers bebildert. Für den Verbraucher entstand so der Eindruck, dass mit von Poll Immobilien ein bundesweit tätiges, hochprofessionelles Immobilienunternehmen warb.
Die DUH forderte das Immobilienmaklerunternehmen daraufhin auf, bei der Bewerbung von Immobilien in der von ihrem Franchisenehmer geschalteten Immobilienanzeige alle für den Verbraucher vorgeschriebenen Informationen zur energetischen Qualität der Immobilie anzugeben. Nachdem von Poll Immobilien die Haftung für die Gestaltung der von seinem Franchisenehmer veröffentlichten Immobilienanzeige ablehnte, erhob die DUH im Jahr 2018 Klage auf Unterlassung beim Landgericht Frankfurt, das den Franchisegeber antragsgemäß verurteilte. Das Unternehmen legte Berufung ein, die nunmehr durch das Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt vom 10. Dezember 2020 zurückgewiesen wurde (Az LG Frankfurt a.M. 3/10 O 40/18, Az OLG Frankfurt a.M. 6 U 193/18).
Franchisegeber kann die Haftung nicht abwälzen
Rechtsanwalt Roland Demleitner, der die DUH in dem Rechtsstreit in beiden Instanzen vertrat: „Bereits in einem ersten von der DUH erfolgreich abgeschlossenen Berufungsverfahren hat das OLG Köln entschieden, dass Franchisegeber im Immobilienmaklergewerbe sich nicht hinter ihren Franchisenehmern verstecken können. Mit seinem Urteil vom 10. Dezember 2020 hat das OLG Frankfurt diese Rechtsauffassung nunmehr bestätigt und klargestellt, dass Franchisegeber den unter ihrem Corporate Design auftretenden und in ihr Lizenzsystem eingebundenen Immobilienmaklern vorgeben müssen, die Verbraucherinformationspflichten des § 87 GEG einzuhalten.
Stellen sie dies nicht sicher, können sie selbst und nicht nur der handelnde Franchisenehmer auf Unterlassung in Anspruch genommen werden. Der Franchisegeber zieht aus seinem Vertriebssystem finanzielle Erlöse, sodass er seine Haftung für ein rechtswidriges Unterlassen der für den Verbraucher wichtigen Informationsangaben zur Energieeffizienz der angebotenen Immobilie nicht auf seinen Franchisepartner abwälzen kann.“
Das Unternehmen prüft aktuell eine Nichtzulassungsbeschwerde beim Bundesgerichtshof, das Urteil ist daher noch nicht rechtskräftig.
