Digitale Türklingel, Wasserschaden, Bettwanzen: Aktuelle Gerichtsurteile

Vermieter scheitert mit digitaler Klingelanlage

Häufig wird es ja als ein Zeichen des Fortschritts betrachtet, wenn alte analoge Systeme gegen moderne digitale Technik wie im Smart Home ausgetauscht werden. Doch das ist offensichtlich nicht immer so. Ein Hauseigentümer stieß auf den Widerstand eines Mieters, als er die Klingelanlage erneuerte. Die neuen Apparate waren nur noch mit Smartphone, Computer oder Telefon zu bedienen. Der Mieter wollte aber das alte System zurückhaben. Die Justiz gab ihm nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS Recht. Es gehe nicht, dass ungefragt eine solche Maßnahme durchgeführt werde, die von ihm dann anschließend auch noch eine Mitwirkung verlange. Der vertragsgemäße Zustand der Wohnung, so das Urteil, sei wiederherzustellen. (AG Berlin-Charlottenburg, Aktenzeichen 202 C 105/22)

Geldwerter Vorteil: Nutzungsrechte an Grundstück ohne angemessene Vergütung

Wenn ein Grundstückskäufer dem Verkäufer ohne angemessene Vergütung Nutzungsrechte an dem Grundstück (Nießbrauchs- und Wohnungsrechte) überlässt, liegt darin ein geldwerter Vorteil, den der Käufer hingibt. Deshalb ist dieser Vorteil nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage einzubeziehen. (Finanzgericht Baden-Württemberg, Aktenzeichen 5 K 2500/21; beim Bundesgerichtshof unter II R 32/22 anhängig)

Der Fall: Im Rahmen eines Hauskaufs für 133.000 Euro (inklusive Inventar) wurden Wohnungsrechte im Gesamtwert von fast 150.000 Euro übernommen. Die letztgenannte Summe bezog das Finanzamt in die Berechnung der Grunderwerbsteuer ein. Der Steuerzahler legte dagegen Einspruch ein.

Das Urteil: Das Finanzgericht stimmte der Auffassung des Fiskus zu und ging von einer höheren Grunderwerbsteuer aus. Ob sich der Verkäufer eine Nutzung ohne angemessenes Entgelt vorbehalten habe, müsse in jedem Einzelfall durch Auslegung des Kaufvertrages ermittelt werden.

Keine Kündigung trotz Einbruchs

Eigentlich sollte es ziemlich klar sein, dass einem Mieter nach einem Einbruch in die Nachbarwohnung gekündigt werden kann. Doch die Rechtsprechung kennt nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS auch Ausnahmen - der Mieter konnte einen guten Grund für sein Verhalten nennen. (Landgericht Berlin, Aktenzeichen 66 S 162/22)

Der Fall: Ein Mieter bemerkte nach seiner Rückkehr aus dem Urlaub einen Wasserschaden an zwei Wänden seiner Wohnung. Auch auf dem Boden hatte sich eine Pfütze gebildet. Um schnell reagieren zu können, brach er gewaltsam in die über ihm liegende, zu dem Zeitpunkt leerstehende Wohnung ein. Daraufhin sprach ihm der Vermieter die Kündigung aus.

Das Urteil: Bei einer derartigen Selbsthilfe handle es sich nicht um eine schwerwiegende Pflichtverletzung des Mieters und deswegen sei keine Kündigung möglich, entschied das Landgericht. Dass sich der Schaden schon über längere Zeit entwickelt hatte und das schnelle Eingreifen gar nichts änderte, habe der Mieter zu dem Zeitpunkt nicht wissen können.

Jagd auf Bettwanzen: Wer muss sie beseitigen?

Wenn beim Befall einer Wohnung durch Bettwanzen eine Selbstverursachung durch den Mieter nicht nachgewiesen werden kann, dann ist der Vermieter für die Beseitigung verantwortlich. So hat es nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS die Rechtsprechung entschieden. (Amtsgericht Frankfurt, Aktenzeichen 33 C 1888/21)

Der Fall: In einer Mietwohnung trat ein massiver Bettwanzenbefall auf. Es gab deutliche Hinweise darauf, dass die Bewohnerin diese Insekten über Besuche bei einem im selben Haus wohnenden betagten Mieter bei sich eingeschleppt hatte. Der Vermieter erklärte sich bereit, gegen die Bettwanzenplage einzuschreiten, stellte aber Bedingungen – unter anderem, dass sich die Betroffene während der Arbeiten auf eigene Kosten eine Ersatzwohnung besorge.

Das Urteil: „Schädlinge wie Bettwanzen stellen einen Mangel der Mietsache dar, den grundsätzlich der Vermieter zu beseitigen hat. Etwas Anderes kann nur dann gelten, wenn der Mieter durch falsches Wohnverhalten den Schädlingsbefall verursacht hat.“ So hieß es im Urteil des Amtsgerichts. Der Besuch bei Hausnachbarn zähle zum normalen, üblichen Verhalten. Die Durchführung der Arbeiten dürfe deswegen nicht von Vorbedingungen wie der Finanzierung einer Ersatzwohnung abhängig gemacht werden. Das zähle nämlich zum Aufgabenbereich des Vermieters.