Wohnurteile: Wegerecht als Problem
Wegerecht als Problem
Wird ein abzutrennendes Grundstück ohne eigenen Zugang zu einer öffentlichen Straße veräußert, so kann es zu den Pflichten des den Kaufvertrag beurkundenden Notars gehören, die Beteiligten über die Möglichkeit der Vereinbarung eines Wegerechts und dessen Absicherung durch eine Grunddienstbarkeit zu belehren. Das teilt der Infodienst Recht und Steuern der LBS mit. (Oberlandesgericht Hamm, Aktenzeichen 11 U 114/20)
Der Fall: Eltern veräußerten ihrem Sohn eine Teilfläche ihres Grundstücks samt Fachwerkhaus. Die einzige mögliche Verbindung dieses Grundstücks zu einem öffentlichen Weg ging über das an der Straße gelegene Grundstück der Eltern. Als es später zu Streit innerhalb der Familie kam, verboten die Eltern dem Sohn die Nutzung des Weges zu seinem Haus. Dieser führte an, der Notar hätte auf die Zweckmäßigkeit hinweisen müssen, sich ein Wegerecht im Grundbuch zu sichern. Dies habe er versäumt.
Das Urteil: Das Fehlen der dinglichen Sicherung und die dadurch hervorgerufene Ungewissheit über die dauernde Gewährleistung des Wegerechts mindere den Wert des Grundstücks. Das stelle einen Schaden dar, den der Notar durch das Unterlassen des sich aufdrängenden Hinweises verschuldet habe. Der Notar kam deshalb von der Haftung frei, weil im konkreten Fall auch einem anderen Beteiligten, nämlich einem Anwalt, ebenfalls ein Verschulden an dem Schaden vorzuwerfen war.
Behörde ordnete zu Unrecht den Abriss eines Anbaus an
In einem Hof befand sich ein kleiner, nicht genehmigter Anbau von rund 14 Quadratmetern. Unter anderem wurden dort Gegenstände aus einem Bistro gelagert und Raucher konnten sich hier aufhalten. Die Baubehörde drängte wegen akuter Brandgefahr auf einen Abriss und ordnete sofortige Vollziehung an. Der Eigentümer akzeptierte das nicht und verwies darauf, dass er Widerspruch gegen die Entscheidung eingelegt habe.
Die Verwaltungsgerichtsbarkeit stimmte ihm nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS zu. Zunächst hätte man behördlicherseits das weniger belastende Mittel, nämlich die Nutzungsuntersagung, wählen müssen. Erst danach wäre der sofortige Abriss in Frage gekommen. (Oberverwaltungsgericht Sachsen-Anhalt, Aktenzeichen 2 M 64/21)
Werbungskosten bei Nutzungsrecht eines Dritten
Ein Eigentümer kann Aufwendungen für ein Grundstück, das mit einem lebenslänglichen Nutzungsrecht eines Dritten belastet ist, nicht als vorab ent-standene Werbungskosten abziehen. Das gilt nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS zumindest, solange ein Ende der Nutzung durch den Dritten nicht absehbar ist. (Bundesfinanzhof, Aktenzeichen IX R 20/17)
Der Fall: Ein Geschwisterpaar hatte im Wege der vorweggenommenen Erbfolge ein bebautes Grundstück erworben und im Gegenzug drei Personen (den Eltern und einer Tante) einen lebenslänglichen Nießbrauch zugestanden. Einer der Erwerber machte für seinen Teil des Objekts Werbungskosten geltend. Das Finanzgericht wollte dies nicht anerkennen, weil es keine Indizien oder objektive Umstände feststellen konnte, die einen Abzug rechtfertigten.
Das Urteil: Voraussetzung für die Berücksichtigung von Werbungskosten ist nach Einschätzung des Gerichts, dass ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Aufwendungen und der Einkunftsart besteht, in deren Rahmen der Abzug begehrt wird. Das sei hier – da ein Ende der Nutzung durch die Nießbraucher nicht absehbar war – nicht erfolgt.
Tod in der Wohnung
Ein Vermieter kann die Auszahlung der Mietkaution an Erben nicht verweigern, weil ihm nach dem Tod des Mieters besondere Reinigungskosten entstanden seien. Denn das Sterben in einer Wohnung gehört nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS zum vertragsgemäßen Gebrauch des Objekts. (Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg, Aktenzeichen 15 C 59/20)
Der Fall: Ein Mieter hatte bei Vertragsabschluss eine Kaution in Höhe von 2.000 Euro hinterlegt. Nach seinem Tod in der Wohnung wurde der Leichnam erst mit einigen Tagen Verspätung entdeckt. Die Eigentümerin behielt die Kaution mit der Begründung ein, es seien erhebliche Reinigungskosten entstanden und ein Laminatboden habe neu verlegt werden müssen.
Das Urteil: Das Amtsgericht entschied nach eingehender Prüfung, dass die Kaution in diesem Falle nicht einbehalten werden dürfe und den Erben übergeben werden müsse. Der Mietvertrag sehe zwar für einen nicht vertragsgemäßen Gebrauch des Objekts Ansprüche der Eigentümerin vor, doch das Versterben des Mieters in der Wohnung und die daraus resultierenden Folgen zählten nicht dazu.
