Tipp vom Anwalt: Was ist die Aufklärungspflicht beim Immobilienverkauf?
Die Hauptleistungspflicht des Immobilienverkäufers, nämlich die Schaffung eines Vertrags ohne Sach- und Rechtsmängel, bezieht sich zum einen auf die Übertragung des Eigentums auf den Käufer und zum anderen auf die Sach- und Rechtsmängelfreiheit im Vertrag, vgl. § 433 BGB.
Doch welche Ansprüche hat der Käufer, wenn der Verkäufer seinen Verpflichtungen nicht nachkommt. Dies ergibt sich aus § 434 BGB. Dabei sind die gesetzlichen Regelungen um § 434 BGB nahezu selbsterklärend. Dennoch sind für ein besseres Verständnis die folgenden Definitionen hilfreich. Insoweit sind die Zustandsmerkmale der Immobilie näher darzustellen. Hierzu gehören insbesondere:
- Die Bebaubarkeit des Grundstücks im Hinblick auf das öffentliche Baurecht;
- Baulasten, Stellplatzauflagen; Denkmalschutz, Naturschutz, etc.;
- Die Nutzbarkeit eines Grundstücks oder eines Gebäudes auf dem Grundstück;
- Die Bodenbeschaffenheit und den Umgang mit Kontaminationen;
- Die Größe des Vertragsgegenstandes;
- Das Baujahr;
- Das Umfeld im Hinblick auf bauliche und tatsächliche Vermietbarkeit.
Beschaffenheit
Je konkreter die Parteien die Beschaffenheit des Vertragsgegenstandes bestimmt haben, desto einfacher und eindeutiger kann die Feststellung erfolgen, ob ein Sachmangel gegeben ist oder nicht. Dem Käufer sollte insbesondere daran gelegen sein, die Beschaffenheit, die der Vertragsgegenstand nach seiner Vorstellung haben sollte, im Kaufvertrag explizit zum Ausdruck zu bringen, da allein er das Verwendungsrisiko trägt. Grundsätzlich zählt nur was im notariellen Kaufvertrag steht.
Gefahrübergang
Hat man die vertragswesentlichen Eigenschaften im Vertrag festgehalten, sagt die Regelung in § 434 BGB aus, dass der Vertragsgegenstand im Zeitpunkt des Gefahrübergangs frei von Sachmängeln sein muss. Maßgeblicher Zeitpunkt für den Gefahrübergang ist der Besitzübergang, wenn die Vertragsparteien nichts anderes im Kaufvertrag vereinbart haben.
Haftungsausschluss
Oftmals finden sich in den Immobilienkaufverträgen Regelungen, die die Haftung für Sachmängel ausschließen. Dies ist grundsätzlich möglich und bietet sich im Bereich des (Gebraucht-) Immobilienverkaufs an.
Allerdings greift ein solcher Haftungssauschluss nur, wenn der Verkäufer im Zuge der Vertragsanbahnung ihm bekannte Mängel dem Käufer gegenüber offenbart und nicht wissentlich verschweigt.
Aufklärungspflicht
Verkäufer treffen im Zusammenhang mit Angaben über das Kaufobjekt Offenbarungs- oder besser Aufklärungspflichten. Sind dem Verkäufer Umstände bekannt, die den Verkaufsgegenstand und ggf. der beabsichtigten Verwendung entgegenstehen, muss der Verkäufer den Käufer über solche Umstände aufklären (z.B. Feuchtigkeit, Schimmel, Asbest, etc.). Darüber hinaus kann sich für den Verkäufer eines Hausgrundstücks eine Aufklärungspflicht bei Vorliegen besonderer Umstände auch aus dem Verhalten eines Nachbarn ergeben. Genau dann, wenn dieser Umstand den Nutzungswert des verkauften Grundstücks erheblich beeinträchtigt und deshalb auf den Kaufentschluss Einfluss nimmt. Erforderlich für die Annahme einer Aufklärungspflicht ist dabei allerdings ein schikanöses nachbarliches Verhalten erheblichen Ausmaßes (vgl. OLG Karlsruhe, Urteil v. 05.11.2021, Az.: 10 U 6/20).
Ein Verkäufer ist dazu verpflichtet, den Käufer über solche Umstände aufzuklären, die für den Kauvertragsabschluss wesentlich sind. Dabei muss es sich um einen sogenannten offenbarungspflichtigen, d. h. einen wesentlichen Vertragsbestandteil handeln. Offenbart der Verkäufer einen wesentlichen Mangel nicht, kann ein Verstoß gegen die Aufklärungspflicht vorliegen. Hinzutreten muss, dass der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat.
Subjektiv ist für ein arglistiges Verhalten des Verkäufers erforderlich, dass dieser Kenntnis von den Umständen hat, die den Mangel begründen. Ein arglistiger Verstoß gegen die Aufklärungspflicht setzt subjektiv mehr voraus als einfache Fahrlässigkeit. Unkonkrete Angaben können jedoch bereits den Tatbestand der Arglist erfüllen. Das sind Fälle, in denen der Verkäufer damit rechnen muss, dass seine Aussage falsch sein könnte. Der oben erwähnte Haftungsausschluss greift dann nicht.
Für den Verkäufer ist es daher bei wesentlichen wie auch bei weniger schwerwiegenden Mängeln stets ratsam, diese im notariellen Immobilienkaufvertrag zu dokumentieren.
