Urteil: Architekt muss die Abwasserrohre kontrollieren
Architekt muss Abwasserrohre kontrollieren
Ein Architekt, der die Errichtung eines Einfamilienhauses überwacht, muss auch die Bauausführung der Abwasserrohrleitungen kontrollieren. Tut er das nicht, macht er sich haftbar.
Ein Bauherr beanstandete die Art und Weise, wie der von ihm beauftragte Architekt die Arbeiten überwacht hatte. Wegen offenkundiger Fehler sei es – neben anderen Mängeln – zu Verstopfungen bei der Abwasserleitung gekommen. Der Betroffene bestritt das und führte die Probleme auf Benutzungsfehler durch die Hausbewohner zurück.
Doch vor Gericht setzte sich nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS der Bauherr durch. Nach der Beweisaufnahme kam ein Zivilsenat zu dem Schluss, dass entweder ein unzureichendes Gefälle der Leitungen vorliege, deren Durchmesser zu schmal sei oder die Leitungen in ungünstigem Winkel aufeinanderträfen. Das hätte der Architekt bemerken müssen. (Oberlandesgericht Brandenburg, Aktenzeichen 4 U 59/15)
Fiskus erkannte eine Abbruchverpflichtung nicht an
Die Finanzbehörden können bei der Gebäudebewertung einen Abschlag bei der Grundsteuer gewähren, wenn eine vertragliche Abbruchverpflichtung besteht. Doch das gilt nicht in jedem Falle. (Bundesfinanzhof, Aktenzeichen II B 29/20)
Das Urteil im Detail
Der Fall: Nach der Pacht einer Kleingartenparzelle und dem damit verbundenen Kauf eines Gebäudes auf diesem Grundstück stand für den Erwerber ein Abschlag bei der Grundsteuer zur Debatte. Die Begründung: Es gebe im Vertrag eine Abrissklausel, derzufolge auf Verlangen der Verpächter das Objekt bei Beendigung des Vertrages abzureißen sei. Der Käufer war der Meinung, das könne eine Verringerung des Einheitswertes von 35.000 auf 15.000 Euro zur Folge haben. Der Fiskus widersprach dem.
Das Urteil: Eine derartige Abbruchverpflichtung muss eindeutig und unbedingt sein, wenn sie berücksichtigt werden soll. Das sah die höchste deutsche Finanzgerichtsbarkeit in der konkreten Situation als nicht gegeben an. Im Gegenteil: Hier handle es sich um eine Vorsichtsmaßnahme der Verpächter, ein konkreter Abriss sei nicht wahrscheinlich.
Maklerkosten nicht ersetzbar
Es kommt immer wieder vor, dass Vermieter ihre vertraglichen Pflichten verletzen – zum Beispiel dann, wenn sie wegen Eigenbedarfs kündigen und diesen dann doch nicht realisieren. In diesem Fall hat der frühere Mieter Anspruch auf Schadenersatz. Doch das gilt nicht immer. (Bundesgerichtshof, Aktenzeichen VIII ZR 238/18)
Das Urteil im Detail
Der Fall: Ein Mieter hatte im Prinzip einen Schadenersatzanspruch gegen seinen ehemaligen Vermieter, denn dieser hatte ihm wegen Eigenbedarfs gekündigt und die Immobilie dann doch nicht in der angekündigten Weise genutzt. Der Betroffene war nach seinem Auszug nicht erneut ein Mietverhältnis eingegangen, sondern hatte Wohneigentum erworben. Nun forderte er den Ersatz für die Maklerkosten, die ihm bei der Suche nach diesem Objekt entstanden waren. Er sei ja schließlich gezwungen gewesen, sich eine neue Unterkunft zu suchen und das sei in seinem Falle nun mal eine eigene Immobilie geworden. Der frühere Vertragspartner weigerte sich jedoch, dafür aufzukommen. Kosten für einen Eigentumserwerb fielen nicht unter den Schutzzweck für Mieter.
Das Urteil: Der Bundesgerichtshof schloss sich der Rechtsauffassung des Beklagten an. Maklerkosten für den Eigentumserwerb zählten nicht zu den erstattungsfähigen Ausgaben. Sie seien nicht vom Schutzzweck aus der Vertragspflicht des Vermieters umfasst. Dafür sei ein innerer Zusammenhang mit dem verletzten Gebrauchserhaltungsinteresse des Mieters nötig.
Vermieter darf unter Umständen detektivische Mittel einsetzen
Bei Hinweisen auf ein erhebliches vertragswidriges Verhalten kann es dem Vermieter einer Wohnung erlaubt sein, einen sogenannten Agent Provocateur (eine Art Spitzel) einzusetzen, um die Pflichtverletzung nachzuweisen. So entschied es ein Gericht in der Bundeshauptstadt. (Landgericht Berlin, Aktenzeichen 63 S 309/19)
Das Urteil im Detail
Der Fall: Eine Mieterin hatte ohne Rücksprache mit dem Eigentümer Teile ihrer Wohnung an Touristen untervermietet. Nach einer Abmahnung löschte die Betroffene zwar ein entsprechendes Profil im Internet, betrieb aber trotzdem weiterhin ihre Untervermietung. Daraufhin setzte der Eigentümer verdeckt eine Person an, die ein Zimmer buchte. Anschließend sprach er der Mieterin die Kündigung aus.
Das Urteil: Eine Zivilkammer billigte das Auftreten des Agent Provocateur und ebenso die anschließende Kündigung des Mietverhältnisses. Von dem infrage stehenden Hausfriedensbruchs könne keine Rede sein, denn diese Person habe sich mit Wissen und in Anwesenheit der Mieterin in der Wohnung aufgehalten.
