Tipp vom Anwalt: Nicht erbrachte Leistungen beim Bauträgervertrag
1. Sachverhalt
Ein Auftraggeber (AG) schließt mit dem Auftragnehmer (AN) einen Bauträgervertrag. Im Zuge der Bauwerkserrichtung trägt der AG Mängelvermutungen vor, ohne diese näher konkretisieren zu können. In der Folge hält der AG aufgrund dieser Mängelbehauptungen einen nicht unerheblichen Teil der Kaufpreissumme zurück.
Tatsächlich liegen jedoch deutlich weniger Mängel vor und auch der Mängelbeseitigungsaufwand ist erheblich geringer als der einbehaltene Kaufpreis. Der AN erklärt daraufhin den Rücktritt vom Kaufvertrag und verlangt die Löschung der Erwerbsvormerkung sowie Schadensersatz.
2. Entscheidung
Der AG unterliegt in diesem Verfahren. Das Gericht unterstreicht, dass der AG beim Bauträgervertrag zwar die Bezahlung einer fälligen Abschlagsforderung wegen bis dahin aufgetretener Baumängel in angemessenem Verhältnis zum voraussichtlichen Beseitigungsaufwand verweigern könne, nicht jedoch wegen reinen Mängelbehauptungen, die sodann nicht begründet werden können.
Im Verfahren hatte sich herausgestellt, dass der Mangelbeseitigungsaufwand deutlich unter dem einbehaltenen Kaufpreis blieb und daher keine Berechtigung zum Einbehalt vorlag. Der AG hätte daher zumindest einen weiteren Teil des Kaufpreises zum Fälligkeitszeitpunkt zahlen müssen (vgl. OLG Schleswig, Urteil v. 27.04.2018, Az.:- 1 U 90/15; mit Beschluss des BGH´s v. 27.01.2021, Az.: VII ZR 125/18 wurde die Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).
3. Grundsätzliches und Fazit
Von einem Bauträgervertrag ist immer dann die Rede, wenn der Bauträger als Bauherr in Eigenregie eine Immobilie auf zunächst eigenem Grund errichtet und diese bzw. das Wohnungs- und Teileigentum dann veräußert wird. Dabei sind nicht nur die Regelungen im BGB zu beachten, sondern auch die der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV).
Verkürzt bedeutet dies, dass der Kaufpreis vom Erwerber nur gemäß eingetretenem Baufortschritt (Fälligkeitsvoraussetzung) in Raten verlangt werden darf. Treten nun im Rahmen des Baufortschrittes Mängel beim Objekt auf, kann der Erwerber die Bezahlung einer fälligen Abschlagsforderung wegen bis dahin aufgetretener Baumängel in angemessenem Verhältnis zum voraussichtlichen Beseitigungsaufwand verweigern. Gemäß gesetzlicher Regelung in § 641 Abs. 3 BGB ist dies grundsätzlich das Doppelte der für die Beseitigung des Mangels erforderlichen Kosten.
Können beim Objekt keine Mängel festgestellt werden oder sind die behaupteten Mängelbeseitigungskosten viel zu hoch gegriffen, besteht das Leistungsverweigerungsrecht nicht. Nach Beseitigung der Mängel erlischt das Leitungsverweigerungsrecht. Der Betrag ist dann an den Bauträger auszubezahlen. Bei der Bemessung des Mangelbeseitigungsaufwandes sollten sich insbesondere Laien fachtechnisch beraten lassen, um sich nicht der Gefahr einer Rückabwicklung des Vertrags ausgesetzt zu sehen.
