Reform: Mietspiegel werden rechtssicherer
Mietspiegel sind das wichtigste Instrument zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete und müssen deshalb den Wohnungsmarkt realistisch abbilden. Sie dienen Vermietern zur Begründung von Mieterhöhungen und zur Bestimmung der zulässigen Miete bei Wiedervermietung im Geltungsbereich der Mietpreisbremse.
In letzter Zeit werden qualifizierte Mietspiegel jedoch öfter gerichtlich angezweifelt - etwa wenn Mieter mit einer Mieterhöhung nicht einverstanden sind. Die Begründung lautet mitunter, dass der zugrundeliegende Mietspiegel ein verzerrtes Bild des Wohnungsmarktes zeichne. Häufiger Streitpunkt ist, ob der Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde.
Neue Mindestanforderungen an Mietspiegel
Mit dem nun beschlossenen Mietspiegelreformgesetz soll mehr Rechtssicherheit geschaffen werden. Ziel ist es, dass künftig in möglichst vielen Gemeinden qualitativ hochwertige Mietspiegel zum Einsatz kommen. Für Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern müssen künftig Mietspiegel erstellt werden; dies erfolgt von der nach Landesrecht zuständigen Behörde. Für Gemeinden, für die infolgedessen erstmalig ein Mietspiegel zu erstellen ist, muss dieser bis spätestens 1. Januar 2023 vorliegen und veröffentlicht sein. Wird ein qualifizierter Mietspiegel erstellt, ist dieser bis spätestens 1. Januar 2024 zu erstellen und zu veröffentlichen.
Zudem werden künftig einheitliche Vorgaben zur Erstellung qualifizierter Mietspiegel gemacht. Die neue Mietspiegelverordnung legt Mindeststandards fest, um eine rechtssichere und zuverlässige Abbildung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu gewährleisten. Entsprechen Mietspiegel diesen Anforderungen, können sie nicht mehr ohne Weiteres von Gerichten in Zweifel gezogen werden - juristisch gesehen wird dann vermutet, dass dieser nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde.
Haben die nach Landesrecht zuständigen Behörden und Interessenvertreter der Vermieter und der Mieter den Mietspiegel als qualifizierten Mietspiegel anerkannt, so wird vermutet, dass der Mietspiegel anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen entspricht.
Mietspiegel sind wie bisher nach zwei Jahren an die Marktentwicklung anzupassen, qualifizierte Mietspiegel nach vier Jahren neu zu erstellen.
Einführung einer Auskunftspflicht
Bisher werden die Daten zur Erstellung des Mietspiegels alle zwei Jahre durch Umfragen erhoben. Die Teilnahme an der Umfrage war freiwillig. Das bedeutet, die Ergebnisse hingen stark davon ab, wie viele Mieterinnen und Mieter sich beteiligten und aus welcher Art von Haushalten. Beteiligten sich beispielsweise in einer gemischten Wohngegend überwiegend Gutverdienende mit teuren Mieten, konnte dies das Bild der Mietsituation am Wohnungsmarkt erheblich verzerren.
Deshalb wird nun eine Auskunftspflicht eingeführt. Mieter und Vermieter sind künftig verpflichtet, Auskunft über ihr Mietverhältnis und die Merkmale ihrer Wohnung zu erteilen.
Verbesserung der Datengrundlage
Voraussetzung für qualifizierte Mietspiegel ist eine repräsentative und gute Datengrundlage. Deshalb erhalten die Behörden künftig neue Befugnisse zur Datenverarbeitung. Das betrifft Daten etwa aus dem Melderegister, bei Verwaltung der Grundsteuer bekannt gewordene Daten sowie Daten aus der Gebäude- und Wohnungszählung des Zensus.
Auch nach dem Mietspiegelreformgesetz können Mieterhöhungen für Wohnungen, für die ein qualifizierter Mietspiegel Angaben enthält, künftig weiter durch andere Mittel, zum Beispiel der Benennung von Vergleichswohnungen, begründet werden.
"Einfache Mietspiegel" bleiben erhalten
Neben "qualifizierten Mietspiegeln" sollen auch "einfache Mietspiegel" als kostengünstige Alternative erhalten bleiben, da sie insbesondere in kleineren Kommunen angewendet werden. An sie werden nur niedrigschwellige neue Anforderungen bezüglich Dokumentation und Veröffentlichung festgelegt, um ihre Aussagekraft zu verbessern.
Ein einfacher Mietspiegel ist lediglich eine Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten (§ 558c Abs. 1 BGB), die von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam erstellt oder allgemein anerkannt worden ist.
