Mieterhöhung wegen energetischer Sanierung: So nicht
Keine Mieterhöhung, wenn energetische Sanierung ins Leere läuft
Im Prinzip hat der Gesetzgeber vorgesehen, dass Immobilieneigentümer die Kosten für die energetische Sanierung eines Objekts auf die Mieter umlegen können. Es gibt aber laut Infodienst Recht und Steuern der LBS auch Ausnahmen – zum Beispiel dann, wenn die durchgeführten Energiesparmaßnahmen mit anderen Umbauten einhergehen, die das Gegenteil bewirken. (Amtsgericht Berlin-Charlottenburg, Aktenzeichen 202 C 374/17)
Der Fall: Ein Vermieter hatte den Fußboden des Dachbodens dämmern lassen, was als energiesparende Maßnahme zu verstehen war. Die monatliche Mieterhöhung sollte rund 25 Euro betragen, was die Mieterin allerdings verweigerte. Sie wies darauf hin, dass gleichzeitig andere Arbeiten stattgefunden hätten (Umwandlung des bislang geschlossenen Dachs in eine belüftete Dachkonstruktion), welche die Vorzüge der Energieeinsparung wieder zunichte gemacht hätten.
Das Urteil: Wenn eine energetische Sanierung durch gegenteilige Maßnahmen aufgehoben werde, rechtfertige das keine Mieterhöhung, entschied das Amtsgericht. „Ohne einen vollständigen Vortrag“ des Eigentümers, welche Arbeiten genau ausgeführt worden seien und wie das insgesamt zu einer Einsparung geführt habe, seien die Voraussetzungen für eine Umlage nicht zu prüfen und sie könne deswegen nicht genehmigt werden, hieß es im Urteil.
Kamin am falschen Ort: Bezirksschornsteinfeger muss haften
Vor dem Neubau einer Immobilie fand ein Ortstermin statt, bei dem es unter anderem um den Standort eines Kamins für eine Pellet-Heizungsanlage ging. Auch der Bezirksschornsteinfeger war zugegen, vermaß die Entfernungen zum Nachbargrundstück und gab „grünes Licht“ für die vorgesehene Ausführung.
Nach der Errichtung des Objekts stellte sich jedoch heraus, dass der nötige Abstand doch nicht eingehalten worden sei. Der Schornstein musste um vier Meter versetzt werden, was mehr als 50.000 Euro kostete. Der Bundesgerichtshof stellte fest, dass man sich auf die Angaben des Schornsteinfegers habe verlassen dürfen. „Auskünfte, die ein Amtsträger erteilt, müssen dem Stand seiner Erkenntnismöglichkeit entsprechend sachgerecht, das heißt vollständig, richtig und unmissverständlich sein", hieß es im Urteil. (Bundesgerichtshof, Aktenzeichen III ZR 367/16)
Betrugsopfer darf Verlust steuerlich absetzen
Es gibt für einen Immobilienkäufer kaum etwas Schlimmeres, als einem Betrüger auf den Leim zu gehen, der mit seinem Geld auf Nimmerwiedersehen verschwindet. Doch in dieser Situation darf der Betroffene – ein kleiner Trost – wenigstens darauf hoffen, dass er seine Verluste steuerlich geltend machen kann. (Bundesfinanzhof, Aktenzeichen IX R 24/16)
Der Fall: Ein Kaufinteressent wollte zu Vermietungszwecken eine stattliche Villa erwerben. Er übergab einem Betrüger, der es verstand, sich als vom Eigentümer beauftragter Makler darzustellen, einen Betrag von fast vier Millionen Euro. Doch der „Makler“ verschwand mit dem Geld und verwendete es für sich. Anschließend musste der Interessent die Immobilie ein zweites Mal kaufen – und zwar auf ordentlichem Wege. Es stellte sich die Frage, ob und wie er die verlorene Summe steuerlich absetzen könne. Er vertrat die Meinung, es handle sich um Werbungskosten.
Das Urteil: Wenn bei einem derartigen gescheiterten Geschäft eine klar nachweisbare Vermietungsabsicht des Käufers vorgelegen habe, dann kämen tatsächlich Werbungskosten wegen vorab entstandener vergeblicher Aufwendungen in Frage, entschied der BFH. Allerdings sei zu prüfen, wann genau der Betroffene eindeutig wusste, dass er sein Geld nicht mehr zurückerhält. Denn erst ab diesem Zeitpunkt handelt es sich um sofort absetzbare Werbungskosten. Vorher muss man von einer zeitanteiligen Absetzung für Abnutzung (AfA) ausgehen.
Adieu Kellerverschlag!
Man kann auch den kleinsten Raum innerhalb einer Immobilie nutzen, zum Beispiel die Staufläche unterhalb einer Treppe. Genau solch eine Konstruktion sorgte für einen Rechtsstreit. Es ging um die Frage, ob die langjährige, geduldete Nutzung eines solchen Stauraumes durch den Mieter Bestand haben kann, wenn der Eigentümer dies plötzlich nicht mehr dulden möchte. (Landgericht Frankfurt, Aktenzeichen 2-11 S 86/14)
Der Fall: Die Mieter hatten – unter Kenntnis des Eigentümers – einen Raum unterhalb einer Kellertreppe ausgebaut und unentgeltlich genutzt. Doch eines Tages widerrief der Eigentümer die Erlaubnis und erhob sogar Klage auf Herausgabe und Räumung. Im Mietvertrag stand nichts zu dem Verschlag. Der Mieter berief sich allerdings auf Abreden, denen zu Folge ihm die Lagerfläche zugesprochen worden sei. Jahrzehntelang habe das ja schließlich auch funktioniert.
Das Urteil: Die Forderung nach Herausgabe des Objekts sei nicht zu beanstanden, befanden die Mitglieder eines Zivilsenats. Bei einer unentgeltlichen Nutzung müsse ein Mieter grundsätzlich damit rechnen, dass diese irgendwann widerrufen werde. „Das bloße Zeitmoment“, also eine sehr lange Duldung des Zustandes, führe nicht dazu, dass der Eigentümer dieses Recht bereits verloren habe.
