Tipp vom Anwalt: Diese Unterlagen schulden Sie dem Bauherrn

Nach § 650n BGB besteht eine Verpflichtung des Auftragnehmers zur Erstellung und Herausgabe von Unterlagen gegenüber dem Bauherrn. Der Gesetzestext lautet wie folgt:

• (1) Rechtzeitig vor Beginn der Ausführung einer geschuldeten Leistung hat der Unternehmer diejenigen Planungsunterlagen zu erstellen und dem Verbraucher herauszugeben, die dieser benötigt, um gegenüber Behörden den Nachweis führen zu können, dass die Leistung unter Einhaltung der einschlägigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften ausgeführt werden wird. Die Pflicht besteht nicht, soweit der Verbraucher oder ein von ihm Beauftragter die wesentlichen Planungsvorgaben erstellt.
• (2) Spätestens mit der Fertigstellung des Werks hat der Unternehmer diejenigen Unterlagen zu erstellen und dem Verbraucher herauszugeben, die dieser benötigt, um gegenüber Behörden den Nachweis führen zu können, dass die Leistung unter Einhaltung der einschlägigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften ausgeführt worden ist.
• (3) Die Absätze 1 und 2 gelten entsprechend, wenn ein Dritter, etwa ein Darlehensgeber, Nachweise für die Einhaltung bestimmter Bedingungen verlangt und wenn der Unternehmer die berechtigte Erwartung des Verbrauchers geweckt hat, diese Bedingungen einzuhalten.“

Welche Auswirkungen hat das für Sie?

Gemäß § 650n BGB ergeben sich zwei Handlungspflichten für den Unternehmer die in Ziffer (a) und in Ziffer (b) dargestellt werden:

• (a) Nachweis gegenüber Behörden: 
  
  § 650n BGB normiert die Pflichten des Unternehmers zur Erstellung und Herausgabe von Unterlagen über das Bauwerk.
  
  Danach ist der Unternehmer verpflichtet, diejenigen Unterlagen zu erstellen und dem Verbraucher herauszugeben, die dieser für den Nachweis der Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften benötigt. Abs. 1 begründet eine dahingehende Dokumentationspflicht vor Beginn der Ausführung über die zukünftige Bauleistung, Abs. 2 eine weitere solche Pflicht "spätestens bei Fertigstellung". Abs. 1 und 2 betreffen Dokumente zum Nachweis gegenüber Behörden. Hierzu zählen z.B:
  • Revisionspläne und Bestandspläne für Elektrotechnik,
  • Heizung, Lüftung, Sanitär
  • Betriebsanleitungen für Aufzug, Heizung, Lüftung, Sanitär
  • Nachweise für Brandschutz, Schallschutz, Standsicherheit, Kanaldichtigkeit
  • Blower-Door-Test zum Nachweis der Luftdichtigkeit
  • Energieausweis
  • Allgemeine bauaufsichtliche Zulassungen für Produkte, für die es keine allgemein anerkannten Regeln der Technik, insbesondere DIN-Normen gibt.

• (b) Nachweis gegenüber Dritten, z.B. Darlehnsgeber: 
  
  Darüber hinaus hat der Unternehmer gemäß § 650n Abs. 3 BGB dem Auftraggeber/Besteller diejenigen Unterlagen zur Verfügung zu stellen, damit dieser einem Dritten, etwa einem Darlehnsgeber den Nachweis für die Einhaltung bestimmter Bedingungen erbringen zu können, wenn der Unternehmer die berechtigte Erwartung des Erwerbers geweckt hat, diese Bedingungen einzuhalten.
  
  Der Gesetzentwurf nennt als Beispiele Nachweise für die Einhaltung der Vorgaben des Erneuerbare-Energien-Wärmegesetzes (BT-Dr. 18/8486, S. 65) oder Nachweise, um bei einer KfW-Finanzierung die Einhaltung der Förderbedingungen dokumentieren zu können (BT-Dr. 18/8486, S. 66).

Wie sichern Sie sich ab?

Welche Dokumente/Dokumentationen geschuldet sind, hängt vom Einzelfall ab und ist notfalls aufgrund der Auskunft eines Sachverständigen oder einer Behördenauskunft zu klären, da zunächst immer die Frage besteht, welche Unterlagen aus technischer Sicht benötigt werden.

• Vor diesem Hintergrund und zur Vermeidung von Streitigkeiten ist bei Vertragsschluss möglichst umfangreich zu regeln, welche Unterlagen/Dokumentationen vom Unternehmer geschuldet sind bzw. auch erstellt werden können.
• Im Rahmen der Abnahme stellt sich zudem die Frage, welche Unterlagen und Dokumentation erforderlich sind, um die Abnahmereife des Gewerks/Bauwerks zu erkennen. Damit werden die Vorlage von Unterlagen bzw. der Dokumentation faktisch zur Abnahmevoraussetzung. Ohne Vorlage der erforderlichen Unterlagen/Dokumentationen könnte die Abnahme verweigert werden. Nachteil für den Unternehmer ist dabei, dass grundsätzlich die Schlussrechnung mangels Abnahme noch nicht gestellt werden kann und die Gewährleistungsfristen nicht beginnen zu laufen.