Wohngebäude: Wann wird welche Art von Energieausweis benötigt?

Seit Mai 2021 sind allein die Bestimmungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) maßgeblich zur Ausstellung von Energieausweisen für alle Gebäudearten. In einer Übergansphase galten teilweise noch bestimmte Bestimmungen der Energieeinsparverordnung (EnEV). Im GEG sind alle wesentlichen Bestimmungen rund um die Energieausweise im Teil 5, §§ 79 bis 88 geregelt. Nachfolgend stehen die Energieausweise für Wohngebäude im Mittelpunkt.

Wozu dienen Energieausweise?

Energieausweise dienen ausschließlich der Information über die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes. Zudem sollen sie es Immobilien-Käufern und Mietern ermöglichen, verschiedene Gebäude überschlägig miteinander zu vergleichen. Um dies zu gewährleisten, gibt es einheitliche Formulare sowie konkrete Vorschriften, welche Kennzahlen und Informationen ein Energieausweis enthalten muss.

Auf der zweiten bzw. dritten Seite sind plakativ die wichtigsten Vergleichskennwerte zusammengefasst: in Form einer Farbskala („Bandtacho“) mit Effizienzklassenstufen und Detailwerten zum Energiebedarf bzw. Energieverbrauch des Gebäudes. Zudem müssen auch „Empfehlungen zur kostengünstigen Modernisierung“ aufgeführt werden, sofern möglich.

Welche Arten von Energieausweisen gibt es?

Ein Energieausweis wird normalerweise für das komplette Gebäude ausgestellt. Eine Ausnahme gilt nur falls die Gebäudeteile (nach § 106) getrennt zu behandeln sind. Typischer Fall ist eine gemischt genutzte Immobilie, die aus einem Wohn- und Nichtwohngebäudeteil besteht (z. B. ein Büro-Immobile, in der sich in den oberen Stockwerken auch Wohnungen befinden).

Es gibt zwei unterschiedliche Ausweisarten:

• Der Energiebedarfsausweis basiert auf Berechnungen, die sich auf die konkreten energetischen Eigenschaften des jeweiligen, fertiggestellten Gebäudes beziehen. Im Mittelpunkt stehen dabei die Bausubstanz und Anlagentechnik, insbesondere für Heizung und Warmwasser.
• Der Energieverbrauchsausweis entsteht auf der Grundlage des erfassten Energieverbrauchs, z. B. anhand der Heizkosten- und Verbrauchsabrechnungen aus der Vergangenheit. Witterungseinflüsse werden „herausgerechnet“. Die Bewertung wird allerdings vom individuellen Heizverhalten der Bewohner beeinflusst.

Der Energiebedarfsausweis ist aussagekräftiger, weil er unabhängig vom konkreten Verbrauchsverhalten der (früheren) Nutzer ist. Allerdings erfordert er mehr Aufwand und ist deshalb auch teurer.

Wichtig zu beachten:

• Ein Energieausweis bleibt normalerweise zehn Jahren gültig. Allerdings verliert er automatisch seine Gültigkeit, falls am Gebäude bestimmte oder umfangreiche bauliche Änderungen (entsprechend § 48) vorgenommen werden. Dann ist ein neuer Energieausweis erforderlich.
• Der Eigentümer ist bei Bedarf verpflichtet, den Energieausweis einer (nach Landesrecht) zuständige Behörde vorzulegen.
• Nur bestimmte „baunahe“ Fachleute, wie z. B. Architekten und Bauingenieure, zugelassene Energieberater etc. sind berechtigt, Energieausweise auszustellen. Detailliert geregelt sind die Voraussetzungen in § 88.

Darf man die Ausweisart frei wählen?

Das GEG regelt ganz genau, für welche Gebäude und unter welchen Umständen ein Energiebedarfs- oder Energieverbrauchsausweis möglich ist und wann eine Wahlfreiheit besteht.

Vorgeschrieben ist der Energiebedarfsausweis

• Beim Neubau eines Gebäudes.
• Falls bei einem bestehenden Gebäude bestimmte Umbau- oder Sanierungsmaßnahmen (im Sinne des § 48 GEG) ausgeführt werden. Dann muss hinterher ein Energiebedarfsausweis basierend auf den geänderten Eigenschaften ausgestellt werden.
• Bei Wohngebäuden mit bis zu vier Wohnungen, für die der Bauantrag vor dem 1.11.1977 gestellt wurde und die 1. Wärmeschutzverordnung nicht erfüllen.

Eine Wahlmöglichkeit zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis besteht

• Bei Wohngebäuden mit fünf oder mehr Wohnungen
• Bei Wohngebäuden mit bis zu vier Wohnungen, für die der Bauantrag nach dem 1.11.1977 gestellt wurde.
• Bei Wohngebäuden mit bis zu vier Wohnungen, für die der Bauantrag vor dem 1.11.1977 gestellt wurde, aber die Anforderungen der 1. Wärmeschutzverordnung erfüllen.

Doch Achtung: In § 82 (4) wird als Anforderung an die zu verwendenden Verbrauchsdaten definiert. Die Abrechnungen müssen aus einem zusammenhängenden Zeitraum von 36 Monaten stammen, wobei das Ende der jüngsten Abrechnungsperiode nicht mehr als 18 Monate zurückliegen darf. Lassen sich die Anforderungen nicht erfüllen, ist ein Bedarfsausweis auszustellen.

Tipp: Wer unsicher ist, kann den „Energieausweis.Check“ der Energieagentur NRW nutzen.

Wann wird ein Energieausweis benötigt?

Ein gültiger Energieausweis laut § 80 (3) wird immer dann benötigt, falls

• ein Gebäude, Wohnungs- oder Teileigentum verkauft wird
• ein Erbbaurecht an einem bebauten Grundstück begründet oder übertragen wird,
• ein Gebäude, eine Wohnung oder eine sonstige selbständige Nutzungseinheit vermietet, verpachtet oder verleast wird.

Beim Immobilien-Verkauf (oder im Zusammenhang mit dem Erbbaurecht) muss der Verkäufer oder Immobilienmakler laut § 80 (4) Folgendes beachten:

• Spätestens bei der Besichtigung ist dem potenziellen Käufer der Energieausweis oder eine Kopie vorzulegen. Die Vorlagepflicht gilt auch als erfüllt, falls das Dokument deutlich sichtbar ausgelegt oder ausgehängt wird.
• Findet keine Besichtigung statt, muss der Energieausweis (oder eine Kopie) dem potenziellen Käufer unverzüglich vorgelegt werden bzw. spätestens dann, falls dieser es einfordert.
• Unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrages ist der Energieausweis (oder eine Kopie) dem Käufer zu übergeben.

Achtung:

• Wird eine Immobilien-Verkaufs- oder -Vermietungsanzeige in kommerziellen Medien aufgegeben und liegt zu diesem Zeitpunkt bereits ein Energieausweis vor, müssen diese Anzeigen bestimmte Pflichtangaben enthalten, die in § 87 definiert sind.
• Wird der Energieausweis nicht rechtzeitig oder unvollständig vorlegt, droht ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro
• Eine Beratungspflicht gilt für Käufer eines Ein- oder Zweifamilienhauses: Dieser muss nach dem Kauf und erfolgter Übergabe des Energieausweises ein informatorisches Beratungsgespräch zum Energieausweis führen. Dazu berechtigt sind generell alle Fachpersonen, die Energieausweise ausstellen dürfen. Laut § 80 (4) gilt dies aber nur dann, „wenn ein solches Beratungsgespräch als einzelne Leistung unentgeltlich angeboten wird“ – wie z. B. von einem qualifizierten GIH-Energieberater.