Urteil: Architekt muss Kampfmittelfreiheit im Baugrund prüfen
Kampfmittel im Baugrund
Es gehört zu den Grundleistungen eines Architekten im Verhältnis zum Bauherrn, dass er gegebenenfalls die Kampfmittelfreiheit des Bodens überprüfen lassen muss. Tut er das nicht, haftet er nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS für die Konsequenzen. (Oberlandesgericht Hamm, Aktenzeichen 24 U 48/20)
Der Fall: Ein Bauherr wollte auf seinem Grundstück ein Neubauvorhaben realisieren und beauftragte ein Architekturbüro auf Grundlage eines Vertrages mit den entsprechenden Leistungen. Nach Vollendung des Neubaus beanstandeten die Behörden, es sei trotz gewisser Anhaltspunkte bei der Planung kein Antrag auf Luftbildauswertung gestellt worden, der Hinweise auf Kampfmittel hätte geben können.
Das Urteil: Die Planungsleistung des Architekten sei mangelhaft gewesen, weil ein Kampfmittelverdacht hinsichtlich der mit den Neubauten überbauten Grundstücksflächen bestanden habe. Auch ohne ausdrückliche Vereinbarung habe für ihn eine Verpflichtung bestanden, das Problem der Kampfmittelüberprüfung zu berücksichtigen.
Neubau statt Erweiterung
Wenn der Eigentümer über eine behördliche Genehmigung zur Erweiterung seines Einfamilienhauses verfügt, dann darf er nicht stattdessen einfach einen Neubau errichten. Sonst droht ihm nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS eine Beseitigungsanordnung. (Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen, Aktenzeichen 2 A 2912/20)
Der Fall: Grundstückseigentümer legten die Erlaubnis der zuständigen Baubehörde, das bereits vorhandene Objekt zu erweitern, sehr großzügig aus. Sie ließen das bestehende Haus einfach abreißen und durch einen Neubau ersetzen. Die Behörde erfuhr davon. Sie erließ einen Stopp für den fortgeschrittenen Bau und ordnete die Beseitigung an.
Das Urteil: Der Neubau sei sowohl formell als auch inhaltlich illegal gewesen, stellten die Verwaltungsrichter durch zwei Instanzen hinweg fest. Das heißt: Er habe grundsätzlich nicht errichtet werden dürfen und sei zudem in seiner Gestalt nicht hinzunehmen, weil er gegen das Bauplanungsrecht verstoße. Es blieb beim Abriss.
Streit um Betriebskosten
Vermieter sind verpflichtet, während eines laufenden Mietverhältnisses jährlich die Betriebskosten auf die vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen abzurechnen. Das muss spätestens bis zum Ablauf des Jahres erfolgen, das der Abrechnungsperiode folgt. Um den Vermieter zur Abrechnung zu veranlassen kann der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht bei den laufenden Zahlungen ausüben. Wenn das Mietverhältnis vor dem Ende einer Abrechnungsperiode endet, scheidet eine solche Zurückbehaltung aus und der Mieter kann eine Rückzahlung fordern bzw. vor Gericht erstreiten.
Schwieriger gestaltet sich die Situation allerdings, wenn Abrechnungsperioden bereits während des inzwischen beendeten Mietverhältnisses abgelaufen waren. Dann besteht für diese Zeiträume kein Rückforderungsanspruch mehr. Die Mieter hätten eben früher ihr Zurückbehaltungsrecht in Anspruch nehmen müssen, wurde nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS höchstrichterlich festgestellt. (Bundesgerichtshof, Aktenzeichen VIII ZR 52/20)
In fremder Währung
Wenn jemand zur Finanzierung einer vermieteten Immobilie ein Fremdwährungsdarlehen aufnimmt, das er wegen der ungünstigen Kursentwicklung später in einen Euro-Kredit umschuldet, dann kann er nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS die Wechselkursverluste nicht als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abziehen. (Bundesfinanzhof, Aktenzeichen IX R 36/17)
Der Fall: Grundsätzlich kann ein Umschuldungsdarlehen steuerlich berücksichtigt werden, da der Veranlassungszusammenhang zur Vermietung fortbesteht. Allerdings sollten die Valuta des neuen Darlehens nicht über den abzulösenden Darlehensrestbetrag hinausgehen und die Umschuldung sich im Rahmen einer marktüblichen Finanzierung bewegen.
Das Urteil: Sei schon der Fremdwährungskursverlust nicht durch die Vermietung und Verpachtung veranlasst, so gelte dies erst recht für die Schuldzinsen zur Finanzierung dieses Verlusts, entschieden die höchsten Finanzrichter. Mit der Umschuldung des Fremdwährungsdarlehens habe der Kläger den Kursverlust realisiert und bezahlt. Zur Finanzierung des erhöhten Rückzahlungsaufwands habe er Darlehensmittel in Anspruch genommen. Weder die erhöhten Rückzahlungsbeträge noch die auf deren Finanzierung entfallenden Schuldzinsen könnten jedoch bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten abgezogen werden.
