Tipps vom Anwalt: Was man bei Angabe der Wohnfläche beachten muss
Wohnraum ist rar und teuer. Findet man dennoch das passende Objekt spielt die Angabe zur Wohnfläche eine zentrale Rolle beim Immobilienkaufvertrag. Bei einer Unterschreitung der vereinbarten Wohnfläche liegt ein Mangel vor. Gleiches gilt, wenn die Immobilie größer als vereinbart ist. Abweichungen von den vertraglich vereinbarten Wohnflächenangaben i.S.v. Toleranzen sind nur in engen Grenzen möglich.
Insoweit ist es sinnvoll eine konkrete Regelung im Immobilienkaufvertrag zur Wohnfläche, ggf. auch für die Fläche von Nebenräumen, aufzunehmen. Im Sinne der Transparenz ist, insbesondere beim Kauf vom Bauträger, im Kauvertrag die konkrete Angabe der Wohnfläche samt Berechnungsgrundlage gefordert, die ohne Weiteres die Größenangaben nachvollziehen lassen müssen.
Ohne eine entsprechende Präzisierung sind auch die Begriffe Wohn-, Nutz- oder Verkaufsfläche nicht aussagekräftig. Es stellt sich dabei immer die Frage, wie wird die entsprechende Fläche berechnet. Nur mit der Berechnungsgrundlage kann die Fläche nachvollzogen werden.
WoFlV oder DIN 277: Die Berechnungsgrundlage angeben
Zu einer Wohnflächenangabe gehört daher die Angabe der Berechnungsgrundlage. Dabei kommen zur Flächenberechnung unterschiedliche Ansätze in Betracht. Bei sozial gefördertem Wohnungsbau ist grundsätzlich die Wohnflächenverordnung (WoFlV) zu berücksichtigen, vgl. § 1 WoFlV. Gemäß § 2 Abs. 3 der WoFlV gehören Kellerräume, Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen, Geschäftsräume und Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts genügen nicht zur Wohnfläche.
Die Ermittlung der Grundfläche ist im Übrigen in § 3 WoFlV dargestellt und nachvollziehbar. Sofern diese Berechnungsmethode nach WoFlV eingehalten wird, ist die Wohnflächenberechnung nachvollziehbar. Bei einer Berechnung nach der WoFlV ist zusätzlich zu präzisieren, mit welchem Anteil Balkone, Terrassen und Loggien sowie sonstige Flächen angesetzt werden.
Exemplarisch kann dies wie folgt lauten: „Anrechnung der Fläche von nicht überdachten Bereichen von Balkonen, Terrassen, Dachterrassen und Loggien zu einem Viertel und die Grundfläche der überdachten Bereiche von Balkonen, Terrassen und Dachterrassen sowie die Grundfläche von Loggien zur Hälfte.“ Ohne entsprechende konkrete Regelung bzw. Differenzierung können Balkone, Terrassen und Loggien grundsätzlich nur mit einem Viertel angerechnet werden.
Sofern die DIN 277 als Berechnungsgrundlage dient, ist für den Erwerber wichtig zu wissen, dass hier-nach nur die Grundrissflächen (ohne Berücksichtigung von Dachschrägen etc. und unter voller Einbeziehung der Flächen von Balkonen, Dachterrassen, Terrassen und Loggien) zu Grunde gelegt werden. Je nach Berechnungsgrundlage können sich erhebliche Abweichungen bei der Flächenangabe in Kaufverträgen ergeben.
Flächenabweichungen in der Wohnung
Sofern sich im Kaufvertrag keine näheren Angaben finden lassen, bezieht sich die Angabe über die Wohnfläche auf die Gesamtwohnung. Die Einzelbetrachtung von Räumen findet danach nicht statt. Für den Erwerber ist dabei zu beachten, dass in den Verträgen oftmals Toleranzklauseln zu finden sind, die zu einer Haftungsbeschränkung beim Verkäufer führen. In vertraglichen Regelungen finden sich Formulierungen wonach Abweichungen von der angegebenen Wohnfläche zwischen 1 bis 5 Prozent als unbeachtlich zu betrachten sind.
Ob und inwieweit Abweichungen über 1 Prozent in vorformulierten Vertragswerken noch als AGB-rechtlich wirksam angesehen werden können ist streitig. Insoweit sollte der Erwerber an dieser Stelle überprüfen, welche Toleranzklausel im konkreten Fall angewendet wird, um dem Verkäufer nicht einen zu großen Verhandlungsspielraum zu lassen. Aufgrund der Tragweite eines Immobilienkaufvertrages und der damit einhergehenden Verpflichtungen empfiehlt es sich, den konkreten Vertrag rechtlich prüfen zu lassen.
