Tipp vom Anwalt: Schallschutz bei Doppelhäusern
Rechtsstreit um den Schallschutz bei einer Doppelhaushälfte
Der Auftragnehmer (AN) begehrt vom beklagten Auftraggeber (AG), eine Gewährleistungsbürgschaft nicht in Anspruch zu nehmen und die Bürgschaftsurkunde herauszugeben. Der AG begehrt im Gegenzug einen Kostenvorschuss für die Beseitigung mutmaßlicher Baumängel an der vom AN errichteten Doppelhaushälfte.
Mit VOB-Vertrag beauftragte der AG den AN im Jahr 2013 mit dem Rohbau einer Doppelhaushälfte. Wegen etwaiger Gewährleistungsansprüche vereinbarten die Parteien eine Verjährungsfrist von 5 Jahren und 4 Monaten und die Stellung einer Gewährleistungsbürgschaft. Die Abnahme der Bau-leistungen fand ebenfalls im Jahr 2013 statt.
Nach Abschluss der Arbeite machte der AG mit Schreiben gegenüber dem AN verschiedene Mängel geltend. U.a. sei der Schallschutz zur benachbarten Doppelhaushälfte mangelhaft. Vertragssoll sei ein Schalldämm-Maß von 64 dB gewesen. Dieses werde nicht erreicht, weil der AN die Trennfuge zwischen den beiden Doppelhaushälften nicht fachgerecht ausgeführt habe, insbesondere nicht in der vereinbarten Stärke von 4 cm und nicht mit ausreichender Dämmung, so dass der Luftschallschutz unzureichend sei oder jedenfalls nicht dem bei korrekter Ausführung zu erwartendem Niveau entspreche. Der AG verlangte die Beseitigung der Mängel und setzte hierfür eine Frist. Der AN hatte hierauf erwidert, dass die Leistungen vollständig und mangelfrei erbracht worden seien.
Gericht: Erwartbares Schallschutzniveau wird erreicht
Der AG verliert den Prozess, denn der Sachverständige hatte das durch die vereinbarte Bauweise bei einwandfreier Ausführung erreichbare bzw. das aufgrund der gewählten Konstruktion zu erwartende Schallschutzniveau errechnet. Auch das zu erwartende Schallschutzniveau wurde nach den gemessenen Werten erreicht.
Wie bekommt der Bauherr den gewünschten Schallschutz?
Es existieren keine allgemein anerkannten Regeln der Technik, die unabhängig von der gewählten Bauausführung verbindliche Aussagen zum einzuhaltenden Schallschutz machen.
Nach den Landesbauordnungen müssen Gebäude einen ihrer Nutzung entsprechenden Schallschutz vorweisen. Geräusche, die von ortsfesten Einrichtungen in baulichen Anlagen oder auf Grundstücken ausgehen, sind so zu dämmen, dass Gefahren, unzumutbare Belästigungen oder erhebliche Nachteile nicht entstehen. Außerdem sind Erschütterungen oder Schwingungen, die von ortsfesten Einrichtungen in baulichen Anlagen oder auf Grundstücken ausgehen, so zu dämmen, dass Gefahren, unzumutbare Belästigungen oder erhebliche Nachteile nicht entstehen. Dies stellt ein Mindestmaß an Schallschutz dar.
Wichtig ist, was vereinbart wurde zum Schallschutz
Nach der Rechtsprechung gilt für einen üblichen Wohn- und Komfortstandard ein erhöhtes Schallschutzniveau. Die normgemäße Definition eines erhöhten Schallschutzes ist schwierig, da Anforderungen an den Schallschutz in Gebäuden individuellen Komforterwartungen unterliegen.
Hier kommt es darauf an, was vereinbart wurde.
Die vertraglich geschuldete Soll-Beschaffenheit ergibt sich aus der Beschaffenheitsvereinbarung. Diese muss unter Berücksichtigung des tatsächlichen Willens der Parteien ausgelegt werden. Anschließend muss ein Sachverständiger die entsprechenden bautechnischen Voraussetzungen klären. Die vertragsrechtlichen Voraussetzungen der Soll-Beschaffenheit ergeben sich in erster Linie u. a. aus der Leistungsbeschreibung, dem Leistungsverzeichnis, den Plänen, ATV und der VOB/C, wenn deren Geltung vereinbart wurde.
Bei der gemäß §§ 133, 157 BGB gebotenen Auslegung der Beschaffenheitsvereinbarung ist nicht allein auf deren Wortlaut abzustellen, sondern der wirkliche Wille der Parteien zu erforschen. Insoweit ist auch die nicht ausdrücklich erklärte oder dokumentierte, aber erkennbare Erwartung des Bauherrn zu berücksichtigen.
Besser VDI 4100:2012-10 als DIN 4109!
Für Zweck- und funktionstauglich übliche Qualitäts- und Komfortstandards können die Schalldämm-Maße der DIN 4109 schon deshalb nicht herangezogen werden, weil sie lediglich Mindestanforderungen zur Vermeidung unzumutbarer Belästigungen regeln, jedoch keine Aussage dazu treffen, welcher Schallschutz zur Erreichung eines üblichen oder sogar hohen Qualitäts- oder Komfortstandards einzuhalten ist.
Anhaltpunkte hierfür können beispielsweise aus der VDI-Richtlinie 4100:2012-10 "Schallschutz im Hochbau - Wohnungen - Beurteilung und Vorschläge für erhöhten Schallschutz" abgeleitet werden. Bei nicht ausreichend präzisen Vereinbarungen zum gewünschten Schallschutz können nachträgliche juristische Auseinandersetzungen entstehen. Insoweit sollte vertraglich für Klarheit gesorgt werden.
Fazit: Welcher Schallschutz für die Errichtung von Doppelhäusern geschuldet ist, ist durch eine Auslegung des Vertrags im Einzelfall zu ermitteln (vgl. OLG Hamburg, Urteil v. 26.01.2024, Az.: 4 U 4/23).
