Baurecht und Brandschutz bei Gewerbeimmobilien

Bei der Bauplanung von Geschäftsräumen oder Verkaufsflächen entstehen oft Fehler, wenn entsprechendes Know-how fehlt und sowohl Zeit als auch Budget knapp bemessen sind. Dabei sollten Mieter von Gewerbeimmobilien niemals eine schnelle Fertigstellung des Baus Sicherheitsaspekten und Rechtmäßigkeiten vorziehen.

Allerdings können Mieter meist gar nicht prüfen, ob Gesetze und Vorschriften bei der Raumgestaltung eingehalten wurden. „Wer eine Immobilie kauft oder mietet, geht meist davon aus, dass der Vorgänger bereits alle bau- und brandschutzrechtlichen Anforderungen erfüllt hat. Dennoch kommt es immer wieder vor, dass bei Flächenrück- und Flächenumbau Mängel zum Vorschein kommen oder bisher nicht erforderliche Maßnahmen nötig werden“, warnt Heinz-Jürgen Dohrmann, Geschäftsführer der Figo GmbH. Der Fachmann für Bauplanung und Raumkonzeption erklärt, warum bei der Sicherheit von Gewerbeimmobilien nicht an Expertenwissen gespart werden darf.

Nutzungsänderung frühzeitig beantragen

Noch vor den ersten baulichen Maßnahmen müssen Mieter von Gewerbeflächen diverse gesetzliche Bestimmungen einhalten. So schreibt das öffentliche Baurecht vor, dass Nutzungsänderungen immer zu beantragen sind, wenn der neue Mieter die Immobilie nicht zum gleichen Zweck verwendet wie der vorherige.

„Unter der Nutzungsänderung eines baulichen Objekts wird eine Änderung der Nutzungsart verstanden, durch die das Objekt eine von der bisherigen Nutzung abweichende Zweckbestimmung erhält“, erklärt Dohrmann. „Vielen Mietern ist nicht bewusst, dass sie eine Nutzungsänderung auch dann beantragen müssen, wenn sie keine baulichen oder optischen Veränderungen vornehmen.“

Dabei gilt es die geplante Nutzungsweise auch mietvertraglich zu prüfen. Wer hier nicht über entsprechende fachliche Kompetenzen verfügt, sollte sich schon vor Vertragsverhandlung und -unterzeichnung beraten und unterstützen lassen. So erspart es potenziellen Mietern viel Zeit und Arbeit, wenn sie bereits zur Objektsuche einen Fachexperten zurate ziehen, der die Wunschimmobilie hinsichtlich baurechtlicher und bautechnischer Aspekte begutachtet und Mietern für Absprachen mit Vermietern beratend zur Seite steht.

Was viele nicht wissen: Die Verantwortung zur Einhaltung baurechtlicher Vorgaben trägt nicht zwingend der Eigentümer, sondern häufig auch der Mieter, da gewerbliche Verträge frei gestaltet werden können. Deshalb bietet Figo schon vor Vertragsabschluss Hilfestellung zur Klärung von Zuständigkeiten bezüglich technischer, baurechtlicher und brandschutztechnischer Belange. Sind alle mietvertraglichen Aspekte geklärt und entspricht der vereinbarte Mietzweck der geplanten Nutzung, bestimmen anschließend Bauordnungs- und Bauplanungsrecht die Zulässigkeit einer Nutzungsänderung. Je nach Nutzungsweise erfordert das Bauordnungsrecht beispielweise eine Anpassung von Notausgängen, Rettungswegen, Deckenhöhen, Sozialräumen, sanitären Anlagen, Wärmeschutz oder Brand- und Schallschutzvorkehrungen.

Adäquater Brandschutz für jedes Gebäude

Schon bei der Wahl von Geschäftsräumen analysiert Figo die Gewerbeimmobilie nicht nur im Hinblick auf Gestaltung und Umsetzung, um optische sowie funktionale Wünsche zu realisieren, sondern auch bezüglich notwendiger gesetzlicher Vorschriften. Beim Bau und bei der anschließenden Unterhaltung von Gebäuden gibt es in brandschutzrechtlicher Hinsicht einiges zu beachten.

„Je nach Art und Nutzungsweise müssen Gebäude unterschiedliche Kriterien bezüglich Brandwiderstandsklasse und Brandverhalten erfüllen“, erklärt Dohrmann. „Ob sich ein Brand ungehindert ausbreiten kann oder nicht, hängt maßgeblich von der Qualität der Baustoffe und ihrem fachgerechten Einsatz ab. So ist es zwingend erforderlich, dass Brandschutzarbeiten immer entsprechend der Herstellervorgaben und durch sachkundige, zertifizierte Personen durchgeführt oder sogar von Sachverständigen abgenommen werden.“

Beispielsweise müssen bei einem Feuer im Deckenhohlraum die darunter liegenden Fluchtwege für einen gewissen Zeitraum geschützt sein, um zu gewährleisten, dass sich Personen im Notfall in Sicherheit begeben können. Trotz dieser Vorschriften und Normen sind Baumaßnahmen zur Sicherstellung des Brandschutzes häufiger nötig, als Mieter glauben. „Wer sich bei Sicherheitsangelegenheiten leichtsinnig oder fahrlässig verhält und Richtlinien nicht beachtet, ist zivil- und strafrechtlich haftbar und zahlt im Schadensfall hohe Entschädigungen, die die Umsetzungskosten um ein Vielfaches übersteigen. Es lohnt sich daher immer langfristig, nachhaltig und sicherheitsbewusst zu planen, statt einfache und nur vordergründig günstige Lösungen zu wählen“, so der Geschäftsführer.

„Trotz aller Auflagen ist eine kostenoptimierte Realisierung von Projekten besonders dann möglich, wenn ein Fachberater schon frühzeitig in das Bauvorhaben eingebunden wird.“