Verbraucherbauvertrag: Mehr Rechte für private Bauherren

Bei der Umgestaltung des Werkvertragsrechts im Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) hat der Gesetzgeber ein neues Kapitel hinzugefügt, welches sich speziell mit dem „Verbraucherbauvertrag“ befasst. Hier die wichtigsten Regelungen und Pflichten, die  Handwerksunternehmer beachten müssen.

Hier finden Sie die wichtigsten generellen Infos zum neuen Bauvertragsrecht sowie zu speziellen Regelungen für Bauverträge.

Abgrenzung des Verbraucherbauvertrags (§ 650 i)

Der Gesetzgeber versteht darunter „Verträge, durch die der Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird.“

Der Verbraucherbauvertrag ist somit eine spezielle Variante des Bauvertrags. Sie kommt erst bei einem kompletten Neubau oder größeren Umbau- oder Sanierungsmaßnahmen an einem Gebäude zum Zuge und nicht schon bei der Ausführung von einzelnen Gewerken. Wichtig: Der Verbraucherbauvertrag bedarf der Textform.

Schriftliche Baubeschreibung ist künftig Pflicht (§ 650 j)

Zwingender Bestandteil des Verbraucherbauvertrags ist künftig eine schriftliche, detaillierte Baubeschreibung. Diese muss der Handwerksunternehmer, dem Verbraucher bereits „rechtzeitig vor Abgabe“ der Vertragserklärung zur Verfügung zu stellen. Fehlen diese Angaben im Vertrag, werden die diesbezüglichen Angaben aus der Baubeschreibung Vertragsinhalt.

Der Gesetzgeber hat auch die formalen Anforderungen an eine Baubeschreibung festgelegt. Dazu gehören:

• Eine verbindliche Angabe zur Fertigstellung: entweder als festen Zeitpunktes oder in Form der Dauer der Baumaßnahmen, sofern der Beginn der Baumaßnahmen noch nicht fest steht.
• Die Darstellung der „wesentlichen Eigenschaften“ des Bauwerks wozu viele Mindestanforderungen gehören wie eine allgemeine Beschreibung, Art und Umfang der angebotenen Leistungen, Angaben zur Beschreibung der Baukonstruktionen aller wesentlichen Gewerke usw.

Eine Vergütung für diesen Aufwand bekommt der Unternehmer übrigens nicht.

Verbraucher erhalten ein Widerrufsrecht (§ 650 l)

Neu eingeführt wird ein Widerrufsrechts für den Verbraucher, welches er per Brief, Fax oder E-Mail (auch ohne Angaben von Gründen) ausüben kann. Die Widerrufsfrist beträgt zwei Wochen. Achtung: Diese Frist beginnt aber nur dann zu laufen, wenn der Unternehmer den Verbraucher vor der Vertragsunterschrift in Textform über sein Widerrufsrecht informiert hat. Andernfalls erlischt das Widerrufsrecht automatisch erst 12 Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss.

Auf der sicheren Seite sind Handwerker, die künftig die Musterwiderrufsbelehrung nach Anlage 10 zu Art. 249 § 3 EGBGB nutzen.

Im Fall des Widerrufs ist der Verbraucher im Bedarfsfall verpflichtet, dem Unternehmer einen (nachweisbaren) Wertersatz zu leisten, z. B. für bereits erbrachte Leistungen.

Die maximale Höhe von Abschlagszahlungen wird begrenzt (§ 650 m)

Die Höhe der Abschlagszahlungen, die der Unternehmer verlangen kann, ist auf 90 % der vereinbarten Gesamtvergütung (einschl. eventueller Nachtragsleistungen) begrenzt. Durch diese Regelung sollen Verbraucher vor überhöhten Abschlagsforderungen geschützt und das Risiko versteckter Vorleistungen in Form überhöhter Abschlagszahlungen vermieden werden.

Nach wie vor muss der Bauunternehmer einem Verbraucher bei einem Vertrag über die Errichtung oder den Umbau eines Hauses bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit leisten.

Mit der ersten Abschlagszahlung wird zudem eine Sicherheitsleistung von 5 % bezogen auf die Gesamtvergütung für die rechtzeitige Herstellung des Werks (ohne wesentliche Mängel) fällig.

Erstellung und Herausgabe von Unterlagen (§ 650 n)

Der Unternehmer ist künftig gesetzlich verpflichtet, wichtige Unterlagen auch vor Beginn der Ausführung herauszugeben, falls der Verbraucher diese z. B. zur Vorlage bei Behörden, bei der KfW oder Kreditinstituten benötigt. Hierdurch soll dem Auftraggeber auch ermöglicht werden, die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften während der Bauphase von einem sachverständigen Dritten überprüfen zu lassen. Ausnahme: Kein Anspruch auf die Unterlagen besteht, falls die Planungsvorgaben vom Verbraucher selbst oder einem von ihm Beauftragten (z. B. Architekt) stammen.

Spätestens nach Fertigstellung muss der Unternehmer die Unterlagen erstellen und herausgeben, die belegen, dass die Leistung unter Einhaltung der einschlägigen öffentlich/rechtlichen Vorschriften ausgeführt wurde (z. B. mit Blick auf die EnEV- und das EEWärmeG).

Keine Abweichungen zulässig

Wie bei Verbrauchervorschriften üblich, darf von den Vorschriften nicht durch Individualvereinbarung (zum Nachteil des Verbrauchers) abgewichen werden - z. B. durch entsprechende Formulierungen in den AGBs. Lediglich über die Abschlagszahlungen sind Individualvereinbarungen möglich