Bautrend Re-Development: Alte Gewerbegebäude werden immer häufiger umgenutzt

Warenhäuser, Bürogebäude, Rechenzentren: Etwa 70% aller bestehenden Nichtwohngebäude in Deutschland sind älter als 40 Jahre und viele von ihnen sind in ihrer ursprünglich angedachten Nutzung heute nicht mehr en vogue. Deshalb stehen Eigentümer älterer Bestandsimmobilien oft vor der Frage: Abriss und Neubau, Sanierung oder Re-Development? Die Antwort darauf ist in den vergangenen Jahren immer häufiger: Re-Development bzw. komplette Umnutzung. „Viele Gebäude haben eine architektonische, zeithistorische oder städtebauliche Bedeutung. Aber auch ein stärkeres Umweltbewusstsein sowie ökonomische Gründe spielen oft eine große Rolle bei der Entscheidung gegen Abriss und Neubau“, nennt Reiner Nowak, Geschäftsführer der Modal M GmbH, die Gründe für das Umdenken.

Beratungs- und Architekturunternehmen wie Modal M werden heute zunehmend für Projekte engagiert, bei denen die vorhandene Bausubstanz erhalten und fit für neue Nutzeranforderungen gemacht werden soll. „Neben der Projektentwicklung und dem klassischen Mieterausbau macht das Re-Development mittlerweile etwa ein Drittel unserer Auftragsleistungen aus – Tendenz steigend“, so Reiner Nowak.

Ein Großteil der gewerblichen Bestandsimmobilien in Deutschland – insbesondere aus der Nachkriegszeit bis in die 1990er Jahre – befinden sich heute im Immobilienzyklus in der sogenannten Change oder Critical Phase. Sie haben bezüglich der Rentabilität ihren Zenit überschritten, Mieten sinken und Leerstand breitet sich aus. In dieser Phase sind die Immobilien in der Regel energetisch nicht mehr zeitgemäß und eine Nachvermietung ist kaum möglich. Daher müssen sich Eigentümer die Frage stellen: abreißen oder erhalten?

Finanzielle Bewertung im Hinblick auf Ressourcenschonung, Invest und Ertrag

Zwar fallen nach den Worten des Re-Development-Experten von Modal M bei Sanierung oder kompletter Umnutzung ebenso wie bei Abriss und Neubau Rückbaukosten an. Allerdings sparen sich Eigentümer durch die Erhaltung der Bausubstanz die kompletten Aushub- sowie Rohbaukosten. Und die machen laut Modal M gut 25% der Gesamtbaukosten aus. Je nach Objekt lassen sich da schnell mehrere Millionen Euro einsparen.

Auch ihren ökologischen Fußabdruck können Eigentümer älterer Gewerbeimmobilien kräftig reduzieren. Wer um- statt neu baut, spart durch den Wegfall des Betonierens einen großen Energiefresser ein: die CO₂-intensive Zementgewinnung.

Re-Development scheitert selten an Bausubstanz und Statik

Bei der Beurteilung, ob ein Objekt für Re-Development geeignet ist, befürchten Eigentümer häufig, dass sie heutigen Nutzeranforderungen nicht mehr genügen könnten. Das aber sieht Reiner Nowak weniger. „Eine Fassade architektonisch interessant zu überholen und energetisch auf den neuesten Stand zu bringen, ist selten ein Problem. Auch bin ich immer wieder erstaunt darüber, wie flexibel Gebäude in ihren Grundrissen sind und so an aktuelle Nutzerwünsche angepasst werden können. Nicht umsonst sind beispielsweise Gebäude aus den 1960er Jahren heute wieder cool. Gerade sie eignen sich nach einer cleveren Umgestaltung häufig für offene, großflächige Bürostrukturen.“

Auch mit Blick auf Bausubstanz und Statik scheitert das Re-Development nach den langjährigen Erfahrungen des Modal M-Experten selten. So lassen sich nicht zuletzt heutige Brandschutzbestimmungen in Folge der Entkernung und Neuinstallation problemlos realisieren.

Allerdings spielen bei der Objektbewertung auch Parameter wie natürliche Belichtung und Belüftung durch ausreichend vorhandene Fenster sowie die Gebäudetiefen eine große Rolle. „Zwar können viele Funktionen mechanisch neu hergestellt werden, wenn sie in der Gebäudestruktur nicht bereits vorhanden sind. Jedoch bedeutet intensive Erneuerung der Haustechnik oft hohe Investitions- und Betriebskosten. Daher sollte stets der sogenannte ‚Low-Tech‘-Ansatz insbesondere in Bezug auf Belüftung und Belichtung der Gebäude beachtet werden“, sagt Reiner Nowak. Voraussetzung dafür ist nach den Worten Nowaks, dass die Grundrisse nicht zu tief konzipiert werden, damit das Tageslicht die Arbeitsplätze erreicht und die Fläche durch Öffnen der Fenster ausreichend belüftet werden kann. Diesen Ansatz mit intelligenter Technologie zu kombinieren, verbessert nicht nur den Umweltschutz, sondern erhöht das Wohlbefinden des zukünftigen Gebäude-Nutzers.

Baurechtliche Bewertung im Hinblick auf Erweiterung, Nachverdichtung und Nutzung

Nachverdichtungen in die Horizontale wie auch in die Vertikale sind ebenfalls oft möglich. Denn um ein bis zwei Stockwerke kann laut Nowak nahezu jedes Gebäude nach oben erweitert werden – so es die Kommunen zulassen. Anbauten im seitlichen oder hinteren Gebäudebereich lassen sich ebenfalls recht häufig in Abhängigkeit von den lokalen Baurechtsbestimmungen realisieren.

Nachhaltiges Re-Development bezieht Lage und potenzielle Nutzer in die Planung ein

Die Beratungsleistung von ganzheitlich ausgerichteten Architekturbüros wie Modal M setzt bei einem effektiv angedachten Re-Development jedoch weit vor der Begutachtung der Gebäudedetails an: der Standortbewertung. Handelt es sich um eine A-, B- oder C-Lage? Wie wahrscheinlich ist aufgrund der jeweiligen Lage eine schnelle Neuvermietung? Welche Nutzer kommen am Standort in Betracht? Welche Anforderungen haben diese Nutzer an ein Gebäude und können diese vor Ort realisiert werden? Reiner Nowak: „Das beste Design nützt nichts, wenn die Umgebung nicht für eine Umnutzung geeignet ist. Daher sollten Berater und Architekten den Eigentümern erst nach konsequenten Standort- und Machbarkeitsstudien ein umfängliches Re-Development-Konzept inklusive Maßnahmen zur Ressourcenschonung und Vermarktung vorstellen.“