Baumangel am Dach: Nur "regensicher" reicht nicht

Ein Dach muss dicht sein, daran besteht kein Zweifel. Zweifel bestanden bis zu einem Urteil des Bundesgerichtshofs allerdings sehr wohl daran, wie dicht ein Dach sein muss. Der hat nun geurteilt, dass eine Dacheindeckung für alle Wetterbedingungen geeignet, also dicht, sein muss. Besteht auch nur ein geringes Restrisiko für Nässeschäden, handelt es sich um einen Baumangel. Diesen muss der Hausbesitzer nicht dulden.

Ist eine fehlende Unterspannbahn ein Baumangel?

Eine Dachdeckerfirma hatte das Dach eines Einfamilienhauses mit Metallplatten abgedeckt. Kurze Zeit später verkaufte der Eigentümer das Haus. Der Käufer stellte fest, dass der Dachdecker unterhalb der Blechabdeckung keine Unterspannbahn eingebaut hatte.

Dieses Vorgehen hielt der neue Besitzer für einen Fehler, er beauftragte einen Bausachverständigen. Der Verkäufer des Hauses hatte dem Käufer im Kaufvertrag eventuelle Gewährleistungsansprüche gegen die am Bau beteiligten Firmen abgetreten.

Der Sachverständige bestätigte den Verdacht des Käufers: Das Fehlen einer Unterspannbahn stellt einen Mangel dar. Der Grund: Bei bestimmten Wetterlagen wie Flugschnee oder Regen bei viel Wind könne Feuchtigkeit unter die Dachabdeckung drücken und so Feuchtigkeitsschäden verursachen.

Der Dachdecker wies den Vorwurf des Baumangels zurück. Seine Begründung war, dass seine Arbeiten einige Jahre her gewesen seien. Während dieser Zeit sei nie  Feuchtigkeit ins Bauwerk gelangt. Das Dach müsse also dicht sein, so seine Schlussfolgerung.

Dachdecker zieht vor drei Gerichte

Der Hauseigentümer zog zunächst vor das Landgericht Rostock (Az. 2 O 383/18).  Das gab dem Hauseigentümer Recht. Es komme bei der Betrachtung des Falls nicht darauf an, ob die Dachabdeckung in den vergangenen Jahren dicht geblieben sei.

Die Arbeit des Dachdeckers sei auch dann mangelhaft, wenn akut noch kein Schaden am Haus eingetreten sei. Der Handwerker müsse dafür geradestehen, dass sein Werk nicht die vereinbarte Beschaffenheit aufweise. Eine Dachabdeckung aus Metallplatten — einschließlich der Anschlüsse an andere Bauteile — müsse wasserdicht und nicht nur "regensicher" sein.

Selbst wenn nur ein geringes Restrisiko dafür bestehe, dass das Dach Feuchtigkeit durchlassen könnte, sei die Dachabdeckung unzulänglich ausgeführt.

Das Verfahren zog sich weiter zum Oberlandesgericht Rostock (Az. 4 U 32/19) und zum Bundesgerichtshof (Az. VII ZR 278/19). Beide Gerichte schlossen sich dem Urteil an und werteten die Ausführung des Dachdeckers als Baumangel.

Der Bundesgerichtshof wies die Nichtzulassungsbeschwerde zurück und machte damit das Urteil des OLG Rostock rechtskräftig.