Bleirohre im alten Haus gelten als Sachmangel beim Verkauf
Bleirohre nicht verschweigen
Hausverkäufer hatte diesen Sachmangel mit keinem Wort erwähnt
Wer eine Immobilie verkauft, in der noch alte Bleirohre verbaut sind, der sollte den Käufer von sich aus auf diese Tatsache hinweisen. Sonst läuft er nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS Gefahr, dass er später für den Austausch der Rohre aufkommen muss. (Oberlandesgericht Düsseldorf, Aktenzeichen 24 U 251/18)
Das Urteil im Detail
Der Fall: Im Jahr 2016 stand ein Mehrfamilienhaus zum Verkauf. Im Zuge der Verhandlungen mit dem späteren Erwerber erwähnte der Eigentümer mit keinem Wort, dass in dem Gebäude Bleirohre verbaut waren. Das war in früheren Zeiten, insbesondere im Baujahr des Hauses (1955), durchaus üblich. Der Käufer betrachtete es als einen Sachmangel, über den er hätte informiert werden müssen. Nun forderte er 76.000 Euro für den Austausch der Leitungen.
Das Urteil: Das Oberlandesgericht Düsseldorf entschied in zweiter Instanz, dass das Vorhandensein solcher Rohre ausdrücklich erwähnt werden müsse. Bei Blei handle es sich um ein Umweltgift, das zu Gesundheitsschäden führen könne. Selbst wenn aktuell die Grenzwerte der Trinkwasserverordnung noch nicht überschritten würden, drohe doch die Notwendigkeit eines Austausches. Es liege also tatsächlich ein Sachmangel vor. Der Verkäufer musste für den Wechsel der Rohre aufkommen, denn er habe den Mangel „arglistig handelnd“ verschwiegen.
Instandhaltungsrücklage zählt nicht
Kein Einfluss auf die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbssteuer
Bei der Instandhaltungsrücklage handelt es sich, wie der Name schon sagt, um eine Rückstellung von Mitteln für die langfristige Erhaltung des Marktwerts von Immobilieneigentum. Wie ist dieser Betrag im Zusammenhang mit einer Veräußerung des Objekts zu bewerten? Das musste nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS die höchste deutsche Gerichtsinstanz entscheiden. (Bundesgerichtshof, Aktenzeichen II R 49/17)
Das Urteil im Detail
Der Fall: Der neue Eigentümer einer Gewerbeimmobilie und der Fiskus stritten darüber, wie die beim Eigentumsübergang übernommene Instandhaltungsrücklage in Höhe von 14.800 Euro zu behandeln sei. Der Eigentümer war der Meinung, die anteilige Rücklage müsse bei der Berechnung der Grunderwerbsteuer vom Kaufpreis abgezogen werden. Das Finanzamt und im Anschluss auch das Finanzgericht sahen das nicht so.
Das Urteil: Der Bundesgerichtshof stellte fest, das Finanzgericht habe eine Entscheidung getroffen, die nicht zu beanstanden sei. Die Mitgliedschaft in der Eigentümergemeinschaft könne nicht Gegenstand einer gesonderten Veräußerung sein, sie sei „untrennbarer Bestandteil“ des Rechtsgeschäfts. Ein Abzug der Instandhaltungsrückstellung bei der Ermittlung der Bemessungsgrundlage sei „zu Recht abgelehnt“ worden.
Hausbewohner beleidigt
Der Besucher eines Mieters benahm sich wiederholt daneben
Die Mieterin einer Ein-Zimmer-Wohnung wurde regelmäßig von ihrem Lebensgefährten besucht, was grundsätzlich kein Problem und auch rechtlich nicht zu beanstanden gewesen wäre. Doch der Besucher war in der Vergangenheit dadurch unangenehm aufgefallen, dass er einen anderen Mieter körperlich angegriffen, weitere Bewohner übel beschimpft und ein Hausverbot missachtet hatte. So zumindest die Ansicht des Eigentümers.
Wegen dieses Fehlverhaltens wurde der Mieterin die Kündigung ausgesprochen. Das zuständige Gericht räumte zwar nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS ein, dass sich Mieter das Auftreten ihrer Besucher anrechnen lassen müssten – und in schwerwiegenden Fällen aus diesem Grund auch eine Kündigung möglich sei. Aber hier habe es an einer vorherigen zeitnahen Abmahnung gefehlt. Diese sei unabdingbar. (Amtsgericht Stuttgart, Aktenzeichen 35 C 4053/20)
Unter Verwandten
Makler hatte das Haus der Eltern an den Kunden gebracht
Ein Makler verliert seinen Provisionsanspruch nicht schon dadurch, dass das vermittelte Objekt seinen Eltern gehört. Es muss nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS ein echter Interessenkonflikt vorliegen, um einen Verzicht auf die Ansprüche zu erzwingen. (Amtsgericht Königswinter, Aktenzeichen 9 C 60/19)
Das Urteil im Detail
Der Fall: Ein Makler vermittelte ein bebautes Grundstück im Wert von gut 400.000 Euro. Im Anschluss daran forderte er von seinen Kunden die zugesicherte Provision. Doch der Vertragspartner verweigerte das. Unter anderem mit dem Argument, dass es sich bei den Verkäufern der Immobilie um die Eltern des Maklers handle. Es liege also eine verbotene Doppeltätigkeit vor, der Betroffene habe für beide Parteien gearbeitet.
Das Urteil: Eine Doppeltätigkeit sei nur dann verboten, stellte das Gericht fest, wenn etwas anderes vereinbart wurde, sich das aus anderen Vertragsumständen ergebe oder ein konkreter Interessenkonflikt vorliege. Zwar ergäben sich durch die gleichzeitige Vertretung der Eltern der Klägerin einige Anhaltspunkte für die Annahme, dass möglicherweise ein Interessenkonflikt vorliegen könnte. Doch die bloße Möglichkeit genüge nicht. Auch von einem sittenwidrigen Verhalten des Maklers könne man hier nicht sprechen.
