Tod des Mieters und haushaltsnahe Dienstleistungen: 4 neue Wohn-Urteile
Wenn der Untermieter einfach nicht auszieht
Er schuldete dem Eigentümer eine Entschädigung für ganzes Objekt
Ein Untermieter, der nach dem Ende des Hauptmietverhältnisses nicht auszieht und schließlich zur Räumung verurteilt wird, kann zu einer Nutzungsentschädigung für die entgangenen Mieteinnahmen des gesamten Objekts verpflichtet werden. So lautet nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS ein höchstrichterliches Grundsatzurteil. (Bundesgerichtshof, Aktenzeichen V ZR 26/20)
Das Urteil im Detail
Der Fall: Der Hauptmieter einer über 100 Quadratmeter großen Wohnung hatte einen Raum von nur sieben Quadratmetern an einen Untermieter vermietet. Als der Hauptmieter starb, wollte der Untermieter nicht ausziehen. Es folgten eine Verurteilung zur Räumung mit Fristsetzung und schließlich eine Zwangsräumung. Danach forderte der Eigentümer eine Nutzungsentschädigung für die gesamte Wohnung und nicht nur für den kleinen Teilbereich des Untermieters.
Das Urteil: Der BGH sah den Anspruch auf Nutzungsentschädigung als berechtigt an. Mit der Herausgabeforderung vonseiten des Vermieters sei der Untermieter in Verzug geraten. Es sei irrelevant, dass er selbst nur einen verschwindend geringen Teil der Wohnung in seinem Besitz hatte. Durch die Weigerung der Herausgabe habe die Wohnung nicht neu vermietet werden können.
Natur statt Farbe
Beizen von hölzernem Handlauf ist bauliche Veränderung
Die Verwendung von Farbe verändert das Erscheinungsbild einer Immobilie unter Umständen dramatisch. Deswegen kann beim Farbwechsel eine bauliche Veränderung vorliegen. (Amtsgericht Berlin-Schöneberg, Aktenzeichen 771 C 91/17)
Das Urteil im Detail
Der Fall: Eine Eigentümergemeinschaft hatte beschlossen, eine lackierte Haustüre und den Handlauf eines Treppengeländers abzubeizen und dadurch vom angestammten Lack zu befreien. Statt hellgrau bzw. in einem dunklen Rot sollte alles in einem Holzton erscheinen. Das stieß nicht auf Zustimmung aller Eigentümer und es kam zu einem Zivilprozess.
Das Urteil: Das zuständige Amtsgericht betrachtete die beschlossenen Maßnahmen wegen der Wirkung auf das Gesamtensemble als eine bauliche Veränderung. Die einfache Mehrheit der Versammlung habe dafür nicht ausgereicht, es hätte der Zustimmung aller Eigentümer bedurft.
Nicht haushaltsnah
Keine Steuerbegünstigung für neue öffentliche Mischwasserleitung
Der Gesetzgeber hat für Steuerzahler die Möglichkeit geschaffen, sogenannte haushaltsnahe Dienstleistungen in ihrer Steuererklärung geltend zu machen. Dazu zählen unter anderem Handwerkerleistungen, die in und an einer Immobilie erbracht werden. Doch die Rechtsprechung hat dem enge Grenzen gesetzt. (Bundesfinanzhof, Aktenzeichen VI R 18/16)
Das Urteil im Detail
Der Fall: Ein Hauseigentümer wurde für die Neuverlegung der öffentlichen Mischwasserleitung bzw. Abwasserentsorgungsleitung zur Kasse gebeten. Er machte anschließend den Lohnkostenanteil als haushaltsnahe Dienstleistung geltend, denn die Maßnahme sei ja noch im räumlichen Bereich seines Haushalts erbracht worden. Doch der Fiskus verweigerte dies und bestritt den unmittelbaren Haushaltsbezug.
Das Urteil: Die höchsten Finanzrichter schlossen sich der Rechtsmeinung der Behörden an. Es habe sich hier um einen Baukostenzuschuss für Arbeiten an einem Teil des öffentlichen Sammelnetzes gehandelt – und nicht unmittelbar um den Anschluss des Hauses an die Versorgungsleitung. Es fehle deswegen am erforderlichen räumlich-funktionalen Zusammenhang zum Haushalt des Steuerpflichtigen.
Keine Vertragsstrafe
Eigentümergemeinschaft wollte Vermietung an Medizintouristen ahnden
Auf einer Versammlung beschlossen die Eigentümer einer Wohnanlage die Einführung einer Vertragsstrafe, falls eines der Mitglieder seine Wohnung ohne Zustimmung des Verwalters vermiete. Es ging vor allem um wechselnde kurzfristige Vermietungen, die von Hausgemeinschaften in der Regel als Belästigung empfunden werden.
Tatsächlich kam es in der Folgezeit zu einem entsprechenden Fall. Ein Eigentümer hatte sein Objekt für einen beschränkten Zeitraum sechsmal an sogenannte Medizintouristen vergeben. Deswegen sollte er 12.000 Euro Vertragsstrafe bezahlen. Vor dem Amtsgericht hatte die Gemeinschaft noch Erfolg, vor dem Landgericht und dem BGH nicht mehr. Im Urteil hieß es, eine derartige Vertragsstrafe gehe über die Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft hinaus und sei deswegen nichtig. Bundesgerichtshof, Aktenzeichen V ZR 105/18)
