Wer hat recht, wenn der Neubau die Photovoltaik-Anlage beschattet?

Schädlicher Schatten

Wer auf seinem Dach eine Solaranlage errichtet, der hofft natürlich auch, dass diese Anlage üppige Erträge an Sonnenenergie erbringt. Bei einem Grundstückseigentümer in Nordrhein-Westfalen drohte das nicht mehr zu funktionieren, weil ein geplanter und genehmigter Neubau das Dach mit der Photovoltaikanlage verschattet hätte. Er klagte dagegen vor der Verwaltungsgerichtsbarkeit, denn hier liege ein Verstoß gegen das Gebot der Rücksichtnahme vor.

Doch die Richter wiesen darauf hin, dass die landesrechtlichen Abstandsvorschriften eingehalten worden seien. Sie dienten ja gerade dazu, die Nachbarn vor zu großen Übergriffen zu schützen. Eine teilweise Verschattung des Solardaches sei hinzunehmen.

(Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen, Aktenzeichen 7 B 1616/20)

Fenster zum Hof

Wenn ein Gebäude neu errichtet wird, dann kann es zu unangenehmen Nebenerscheinungen für die Nachbarn kommen – falls nämlich plötzlich ein Fenster in Richtung ihres bisherigen Ruhebereichs zeigt. Nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS müssen es die Betroffenen in der Regel trotzdem hinnehmen.

(Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen, Aktenzeichen 10 A 179/20)

Das Urteil im Detail

Der Fall: Lange Zeit hatten Grundstücksbesitzer das Glück, dass eine Gartenecke nicht einsehbar war. Mit dem behördlich genehmigten Neubau eines Mehrfamilienhauses änderte sich das. Plötzlich hätten sich fremde Blicke auf Terrasse und Gartenteich richten können. Die Grundstücksbesitzer sahen in der Errichtung des Gebäudes mit besagten Fenstern einen Verstoß gegen das Gebot der Rücksichtnahme.

Das Urteil: Die Verwaltungsrichter konnten einen solchen Verstoß nicht erkennen. Es stelle keine Rücksichtslosigkeit dar, wenn die Fenster eines Neubaus auch in Richtung eines Ruhebereichs zeigten. So etwas sei in dichter besiedelten Gegenden durchaus üblich und müsse von denen, die nun „beobachtet“ würden, hingenommen werden.

Eckpunkte klären

Die Verwalterin bzw. der Verwalter spielen für eine Eigentümergemeinschaft eine große Rolle, denn eine Reihe von Alltagsgeschäften werden von dieser Person erledigt. Deswegen ist es nötig, die Eckpunkte der Vertragsbeziehung wie Vergütung und Laufzeit in wesentlichen Umrissen zu benennen.

(Landgericht Köln, Aktenzeichen 29 S 72/19)

Das Urteil im Detail

Der Fall: Der Verwalter einer WEG war seit Jahren für die Gemeinschaft tätig, zunächst als Einzelkaufmann und dann in Form einer Gesellschaft. Ein Mitglied einer Eigentümergemeinschaft legte Einspruch gegen die Wiederbestellung der GmbH & Co. KG als Verwalterin ein. Der Vertrag erfülle wesentliche Voraussetzungen nicht, hieß es in der Klage. Das Amtsgericht lehnte die entsprechende Klage in erster Instanz ab.

Das Urteil: Vor dem Landgericht erhielt der Eigentümer recht. Die Bestellung sei unwirksam gewesen und widerspreche ordnungsgemäßer Verwaltung, weil die Eckpunkte fehlten. Damit seien in erster Linie die Laufzeit des Vertrages und die Vergütung des Verwalters gemeint. Es reiche nicht aus, „wenn sich die bisherige Höhe der Verwaltervergütung aus den Jahresabrechnungen der Vorjahre ersehen lässt“.

Geänderte Nutzung

Eine Immobilie kann im Laufe ihrer Nutzungszeit ganz verschiedenen Zwecken dienen. Ein Wechsel der Nutzung ist unter Umständen von großer Bedeutung für die steuerliche Bewertung des Objekts. Der Infodienst Recht und Steuern der LBS weist auf ein höchstrichterliches Urteil hin, in dem es um die Prüfung der Überschusserzielungsabsicht beim Wandel einer Miet- in eine Ferienwohnung ging.

(Bundesfinanzhof, Aktenzeichen IX R 37/17)

Das Urteil im Detail

Der Fall: Ein Eigentümer besaß ein Zweifamilienhaus und einen Bungalow mit zwei Wohnungen, die zunächst unbefristet vermietet waren. Dann, nach einer Sanierung, fanden Vermietungen an Monteure und an Feriengäste statt, der Eigentümer verwendete außerdem eine Einheit zu 40 Prozent selbst. Angesichts dieser gemischten Nutzung gab es Probleme mit dem Fiskus, der die Werbungskostenüberschüsse nicht mehr anerkannte.

Das Urteil: Der Bundesfinanzhof stellte fest, hier sei eine objektbezogene Prüfung der Überschusserzielungsabsichten vorzunehmen. Das unterscheide sich von einer auf Dauer angelegten Vermietung, bei der im Regelfall keine solche Prüfung stattfinden muss. Kurz gesagt: Eine Umwandlung zur Ferienwohnung erfordert eine neue Bewertung des Objekts – die im konkreten Fall für den Eigentümer negativ ausgegangen war.