Vor-Ort-Termine: Wenn der Sachverständige kommt...

01.09.2023

Landet ein Streit zwischen Handwerker und Kunden vor Gericht, wird meistens ein Bausachverständiger hinzugezogen. Wie man sich als Handwerker gut vorbereitet, um souverän zu agieren und was die rechtlichen Hintergründe sind, lesen Sie hier. Außerdem: die Bedeutung einer guten Baudokumentation.

VBI: Stundensätze für Bausachverständige sind zu niedrig — © Adobe Stock

Beim Besuch von haustec.de beim Bauimpulse Podcast von Achim Maisenbacher sprachen wir mit dem SBZ Monteur-Chefredakteur und Sachverständigen Elmar Held über die Herausforderungen bei Vor-Ort-Terminen auf der Baustelle. Als Profi, der beide Seiten kennt, gab uns Elmar wertvolle Tipps im Umgang mit dem Gutachter vor Ort sowie für die Vorbereitung auf den Termin. Hier fassen wir die Erkenntnisse aus 40 Minuten Gespräch zusammen, den ganzen Podcast hören Sie unter Bauimpulse, Folge: Wie reagieren, wenn der Sachverständige kommt.

Was macht ein Sachverständiger auf der Baustelle?

Der Bausachverständige beantwortet die Fragen, die vom Richter oder den Parteien formuliert werden und wird hierfür nur die relevanten Punkte vor Ort betrachten. Er oder sie hat eine Liste mit Beweisfragen, die er durcharbeitet und dabei alle relevanten Aspekte berücksichtigt. Der Sachverständige agiert als das Auge des Richters. Ein wichtiger Punkt ist, Bauteilöffnungen so weit wie möglich zu vermeiden. Wenn es jedoch notwendig wird, muss im Voraus geklärt werden, wer die Öffnung vornimmt und wie das Bauteil anschließend wieder verschlossen wird. Eine gute Baudokumentation kann dabei helfen, den Zustand vor und nach der Öffnung zu dokumentieren und eventuelle Behauptungen zu widerlegen.

Wichtig bei einem Vor-Ort-Termin ist, dass beide (Streit-)Parteien eingeladen und anwesend sind. Wenn ein Handwerker nicht zugelassen wird, kann der Ortstermin abgesagt werden, da die Beweissicherung nicht ordnungsgemäß durchgeführt wurde. Anwälte sind ebenfalls oft an Ortsterminen beteiligt, aber ihre Teilnahme ist nicht zwingend notwendig.

Wie bereitet man sich auf den Termin vor?

Am wichtigsten ist, ausgeruht, pünktlich und ohne Zeitdruck zum Termin zu kommen. Versuchen Sie, keine emotionalen Belastungen mitzubringen, sondern möglichst gelassen und ruhig aufzutreten.

Während des Ortstermins sollte man keine neuen Argumente oder Regelwerksänderungen ansprechen, sondern auf das Gutachten warten, um die Fakten zu klären. Falls einer Partei nach dem Ortstermin noch etwas Relevantes einfällt, kann dies über das Gericht eingereicht werden.

Was passiert, wenn ein Ortstermin verlangt wird?

Grundidee ist, dass ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger das Auge und Ohr des Richters ist. In den meisten Fällen handelt es sich um Richterinnen und Richter, die oft Baurechtsthemen bearbeiten. Je nach Instanz - Amtsgericht, Landesgericht, Oberlandesgericht - werden die Richter immer spezialisierter.

Bei einem anberaumten Vor-Ort-Termin haben in der Regel beide Parteien die Möglichkeit, Themen einzugeben. Meistens sind es jedoch die Kläger, die Fragen vorbereiten und an den Richter weitergeben. Je nachdem, in welchem Stadium sich Beweisführung und Verfahren befinden, übernimmt der Richter die Fragen. Ziel ist für ihn, später anhand der Fragen und Antworten Recht sprechen zu können.

Der Sachverständige schaut sich im Vorfeld die Beweisfragen an, bereitet sich vor und legt fest, welche Punkte im Gebäude er in welcher Abfolge sehen möchte. Dann erfolgt die Begehung, wobei nur die relevanten Stellen betrachtet werden. Das kann zum Beispiel im Keller die Wärmepumpe plus Trinkwassererwärmung sein, dann im Erdgeschoss die Fußbodenheizung und im Dachgeschoss vielleicht noch das Bad, das der Handwerker auch noch errichtet hat.

Warum Bauteilöffnungen problematisch sind

Sachverständige sind laut Elmar Held eher keine Freunde der Bauteilöffnung, denn hinterher muss der Zustand wie vor der Öffnung wiederhergestellt werden, und das ist nicht immer einfach. Also wird der Sachverständige immer im Vorfeld darauf hinweisen, wenn eine Bauteilöffnung ansteht. Wer diese dann vornimmt, spielt nur eine untergeordnete Rolle - es kann sowohl der Bauherr selbst sein als auch der verantwortliche Handwerker. Vorher muss auf jeden Fall geklärt werden, wie der ursprüngliche Zustand wiederhergestellt wird.

Welche Rolle spielt die Baudokumentation?

Eine Dokumentation aus der Bauzeit wird vom Sachverständigen immer berücksichtigt werden. Geht es z.B. um Verlegeabstände einer Fußbodenheizung, so können Fotos, die plausibel zum jeweils untersuchten Ort passen, belegen, dass Abstände eingehalten wurden. Der Gutachter wird die Situation ggf. mit einer Thermografie verifizieren, auf eine Bauteilöffnung aber verzichten können.

Wer ist beim Vor-Ort-Termin anwesend?

Beim Vor-Ort-Termin sind neben dem Sachverständigen immer beide Parteien anwesend. Beide Parteien müssen geladen werden und haben das Recht, sich an diesem Termin z.B. auf der Baustelle zu bewegen. Verweigert der Bauherr dem Auftragnehmer den Zugang, so kann der Ortstermin nicht durchgeführt werden, da sich der Sachverständige sonst dem Vorwurf "Besorgnis der Befangenheit" ausgesetzt sehen würde. Ausnahme wäre, wenn eine Partei auf die Teilnahme verzichtet.

Als Handwerker sollte man damit rechnen, dass die Gegenseite einen Anwalt mit zum Ortstermin bringt. Das ist durchaus üblich, und auch wenn die Rechtsbeistände zumeist sachlich nichts beitragen, kann ihr Beisein sinnvoll sein, z.B. dann, wenn die Gräben zwischen den streitenden Parteien so tief sind, dass ein Gespräch nicht mehr möglich ist.

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Keine Angst - Gutachter beissen nicht, sondern sind schlicht an einer neutralen Feststellung des Sachverhalts interessiert.

Hintergrund: Regelwerk, Normen, Richtlinien

Das Regelwerk im Hintergrund, auf das sich der Sachverständige beruft, sind zum einen Normen und Richtlinien, zum anderen aber auch die Herstellervorgaben, die einzuhalten ebenso wichtig ist. Aus diesen Vorgaben - Norm und Hersteller - ergeben sich dann die allgemein anerkannten Regeln der Technik, die alle zu beachten haben.

Nach dem Vor-Ort-Termin: Wie geht es weiter?

In seltenen, sehr eindeutigen Fällen kommt es vor, dass sich der Sachverständige schon vor Ort äußert, in der Regel aber werden die Ergebnisse des Gutachtens erst schriftlich an den Richter übermittelt. Der Richter versendet das fertige Gutachten dann an alle Parteien, d.h. alle Rechtsanwälte, Kläger und Beklagte bekommen dieses Gutachten zu lesen und können sich dann dazu äußern.

Es besteht dann noch die Möglichkeit, den Sachverständigen zu einer Aussage vor Gericht vorzuladen. Allerdings passiert das eher selten. Fragen dürfen dann nur Richter und Anwälte stellen.

8 Tipps für den Vor-Ort-Termin

Ausgeruht und nicht unter Zeitdruck zum Termin kommen. Nehmen Sie sich im Vorfeld genug Zeit, um sich in Ruhe vorzubereiten, ohne Hektik anzureisen und pünktlich sein zu können. Das schont die Nerven, die man vielleicht beim Termin noch braucht.
Pünktlich sein: Würdigt zum einen die anderen Teilnehmer, die ebenfalls ihre Zeit für den Termin aufbringen, zum anderen können auch Sie so entspannt starten.
Gute Vorbereitung: Denken Sie sich nochmal in das Projekt hinein, nehmen Sie die Baudokumentation zur Hand. Lesen Sie Regelwerke nochmal nach, wenn Sie nicht 100% sicher sind. Auch in Blick in die Herstellerunterlagen kann nochmal sinnvoll sein.
Vor Ort: Beharren sie nicht darauf, als Sieger aus diesem Termin zu gehen. Bei diesem Termin gibt es keine Sieger oder Verlierer. Bedenken Sie: Der Richter entscheidet erst sehr viel später über den Sachverhalt.
Nicht über irgendwelche Regelwerke schimpfen. Auch die Aussage "Was soll ich denn noch alles wissen?" wirkt einfach nur unprofessionell. Der Sachverständige sollte nicht über vermeintlichen Sinn und Unsinn von Normen belehrt werden - Handwerker müssen Fachkenntnisse besitzen und sich informieren, das gehört zum Beruf.
Nicht die Verantwortung delegieren: Auch wenn man als Betriebsinhaber sieht "Oh Mann, da hat mein Monteur total Mist gebaut", sollte man darauf achten, dass diese Erkenntnis nicht aus einem herausbricht. Erstens bringt dieses Delegieren von Verantwortung gar nichts, schließlich hat man als Chef eine Aufsichtspflicht. Hat man diese vernachlässigt, ist nicht der Monteur alleine dafür verantwortlich, dass fehlerhaft gebaut wurde. Sprüche wie "Den schmeiß ich 'raus" ändern nichts an den Fakten, werfen aber ein negatives Licht auf den, der sie äußert. Darum: Lieber schweigen und abwarten
Abwarten, was tatsächlich im Gutachten steht. Ist man mit dem Inhalt nicht einverstanden, kann man immer noch reagieren. Im besten Fall bitten Sie Ihren Rechtsanwalt, dem Richter zu schreiben, der Gutachter möge die betreffenden Punkte noch einmal prüfen und dazu Stellung beziehen. Dann gibt es eventuell ein weiteres Gutachten, das ist nicht unüblich. Fällt einem im Nachgang noch ein Dokument/eine Herstellerangabe oder Ähnliches ein, dann können die Unterlagen auch nach dem Termin noch über das Gericht eingereicht werden.
Nicht den Sachverständigen persönlich kontaktieren: Das rechtliche Gehör gilt immer nur, wenn beide Parteien zuhören können. D.h. Einreichungen jeglicher Art macht man immer über das Gericht.