10 Heizungs-Urteile: Ausfall? Geräusche? Das kann teuer werden!
Während der Heizperiode kann ein Ausfall der Zentralheizung in Mehrfamilienhäusern den Vermieter teuer zu stehen kommen, wie die folgenden Urteile zeigen. Und falls der Heizungsfachhandwerker nachweislich schlechte oder schlampige Arbeit abgeliefert hat, dann kann dies auch für ihn unangenehme Konsequenzen haben – in Form von Schadensersatzforderungen durch den Gebäudeeigentümer.
Totalausfall der gesamten Heizung
Wenn die Außentemperaturen unter dem Gefrierpunkt liegen, kann eine Wohnung durch den Totalausfall der Heizung unbewohnbar werden. In diesem Fall ist eine Mietminderung durch die defekte Heizung von 100% gerechtfertigt, urteilte das Landgericht Berlin (AZ 65 S 70/92).
Im Einzelfall können Urteile durchaus auch anders ausfallen: Das Landgericht Bonn etwa sah bei einem Totalausfall der Heizung im Winter eine Mietminderung von 50% als ausreichend an (AZ. 6 S 396/81).
Lässt sich nur ein Teil der Wohnung nicht beheizen, wird auch nur dieser unbewohnbar. Die Miete darf dementsprechend nur anteilig gekürzt werden.
Im Sommer muss ein Totalausfall der Heizung nicht unbedingt einen Mangel an der Mietsache darstellen. Selbst wenn die Raumtemperatur ein Grad unter den eigentlich vorgeschriebenen 20°C bleibt, ist dies kein erheblicher Mangel, der eine Kürzung der Miete rechtfertigt, urteilte das Landgericht Wiesbaden (AZ 8 S 135/89).
Mangelhafte Heizleistung
Laut einem Urteil des Landgerichts Berlin müssen sich die Räumlichkeiten in der Wohnung in der Zeit von 6 bis 23 Uhr auf mindestens 20°C aufheizen lassen (Bad und Toilette auf 21°C). Nachts zwischen 23 und 6 Uhr ist demnach eine erreichbare Raumtemperatur von 18°C ausreichend (AZ 64 S 266/97).
Klauseln im Mietvertrag, die tagsüber eine maximal erreichbare Raumtemperatur von 18°C als ausreichend festlegen, erklärte das Amtsgericht Charlottenburg für ungültig und stützte damit das Urteil des LG Berlin. Lassen sich die Räume tagsüber nur auf 18°C beheizen, ist trotz der Klausel eine Mietminderung von 10% gerechtfertigt, so die Richter des Charlottenburger Amtsgerichts (AZ 19 C 228/98).
Müssen zum Erreichen der erforderlichen Raumtemperatur die Thermostate an den Heizkörpern voll aufgedreht werden, ist das allein laut dem Amtsgericht Münster noch kein Mangel, der zur Minderung der Miete berechtigt. Dies verdeutliche im Gegenteil, wie genau und kostensparend die Heizkurve eingestellt ist (AZ 6 C 218/81).
Geräuschbelästigung durch defekte Heizung
Gibt eine Heizung Geräusche von sich, die über 30 Dezibel liegen, liegt laut Amtsgericht Hamburg ein Mangel vor (AZ 48 C 249/96). Auch das Landgericht erklärte eine Mietminderung um 10% bei deutlich hörbaren Knackgeräuschen für rechtens (AZ 9 S 211/93).
Den Richtern des Landgerichts Darmstadt erschien bei lauten Klopfgeräuschen, welche von der Zentralheizung verursacht wurden, sogar eine Mietminderung um 17% gerechtfertigt (AZ 7 S 131/78).
Wenn durch Heizungsgeräusche die Benutzung des Schlafzimmers unzumutbar wird, berechtigt das laut Urteil des Landgerichts Mannheim zur Mietminderung von 75% – allerdings nur anteilig für die Fläche des Schlafzimmers (AZ 4 S 95/77).
Mietminderung bei unterdimensionierten Heizkörpern
Kann eine Wohnung im Winter nicht auf 20°C aufgeheizt werden, so kann der Mieter die Miete mindern. Bei der Minderung seien die Witterungsverhältnisse zu berücksichtigen. In den Monaten Dezember und März sei eine Mietkürzung von 5% angemessen. In den kälteren Monaten Januar und Februar dürfe dagegen die Miete um 10% gekürzt werden.
Dies geht aus einem Urteil des Amtsgerichts Münster hervor: Die installierte Heizung funktionierte, konnte aber die Räume nicht ausreichend aufheizen. Ein herbeigerufener Sachverständiger stellte fest, dass im Kinderzimmer 11% Heizfläche und im Schlafzimmer der Eltern 9% Heizfläche fehlten. Das Amtsgericht Münster stellte fest, dass den Mietern ein Mietminderungsrecht zustünde. Die Heizkörper seien unterdimensioniert. Die Mietsache habe einen erheblichen Mangel. Wegen der nicht ausreichend dimensionierten Heizung sei die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung gemindert (AZ 28 C 330/86).
