Elektrik erneuern: Kosten im Altbau

Bei jeder Altbausanierung müssen Sie einen mehr oder weniger umfangreichen Teil der Elektroinstallation erneuern. Selbst wenn alle Installationen erst vor wenigen Jahren neu verlegt worden sind, erfordern veränderte Raumaufteilungen oder Änderungen im geplanten Wohnkomfort eine Anpassung der Ausstattung mit Steckdosen, Leuchtenauslässen, Geräteanschlüssen und vielem anderen mehr. Erfahrungsgemäß ist jedoch fast in jedem Fall eine grundlegende Neuverlegung erforderlich, nicht zuletzt, um veränderte Sicherheitsvorschriften, Vorgaben des örtlichen Energieversorgers und gesetzlich vorgeschriebene Ausstattungsrichtlinien umzusetzen. Als Richtwert gilt diesbezüglich, dass eine Elektroinstallation nach 30 bis 40 Jahren nicht mehr den geltenden Standards und Sicherheitsvorgaben entspricht. Eine Kompletterneuerung und Modernisierung wird häufig kostengünstiger als eine Erweiterung, bei der bestehende Altkomponenten mit ihren Verschleißmerkmalen ohnehin nicht ausgetauscht werden.

Die entstehenden Investitionen sind recht unterschiedlich, denn sie sind von vielen Details wie Komfort der Ausstattung, Größe des Hauses und der Wohnungen, Bauzustand, Materialeinsatz und regional unterschiedlichen Lohnkosten abhängig. Als Richtwert dient die Aussage, dass Sie für eine Kompletterneuerung der Elektroinstallation in einem Altbau ca. 3 % der Gesamtbaukosten bei mittlerem Ausstattungswert einplanen müssen.

Mit welchen Lohn- und Materialkosten ist eine solche Neuinstallation im Einzelnen verbunden? Darauf möchten wir nachfolgend genauer eingehen.

Wie teuer ist die Erneuerung des Grundnetzes der Elektroinstallation?

Zuerst muss geklärt werden, was sich hinter dem Begriff des Grundnetzes verbirgt:

• Die abgehende Hauptleitung vom Hausanschlusskasten bis zum Zählerschrank
• Der Zählerschrank mit den Zählerplätzen sowie dem Sicherungsverteiler für die Allgemeinanlagen
• Alle abgehenden Netzzuleitungen vom jeweiligen Zählerplatz zu den Wohnungskleinverteilern
• Die Wohnungskleinverteiler

Bereits an dieser Stelle ergibt sich ein wesentlicher Unterschied daraus, ob es sich bei der Altbauerneuerung um ein Einfamilienhaus oder ein Mietshaus mit mehreren Wohnungen handelt. Bei einem Einfamilienhaus sollten Sie für dieses Grundnetz einen Anteil von ca. 3.000 € einplanen. Beim Mehrfamilienhaus ist es jedoch nicht richtig, diese Zahl mit der Anzahl der Wohnungen zu multiplizieren, denn sowohl der Preis für den Allgemeinzählerschrank als auch die Hauptleitung vom Hausanschlusskasten dividiert sich durch die Anzahl der Wohnungen. Als Mittelwert sei an dieser Stelle das Beispiel eines Mehrfamilienhauses mit sechs Wohnungen genannt. Diesen Aufwand für das Grundnetz sollten Sie mit ca. 8.000 € veranschlagen. Alle genannten Werte beziehen sich, wie auch weiterhin, auf den Materialpreis zuzüglich die Arbeitskosten.

Welche Einflussfaktoren bestimmen den finanziellen Aufwand einer Elektroinstallation?

Das vorgenannte Austauschen des Grundnetzes stellt die erforderliche Stromversorgung der Wohnungen dar. Bei diesem Ausstattungsdetail können Sie die Investition nur beeinflussen, indem Sie besonders kostengünstige Materialien oder Markenfabrikate verwenden. Über die Dauerhaftigkeit von Billigprodukten und deren Kompatibilität bei späteren Erweiterungen möchten wir an dieser Stelle jedoch nicht philosophieren.

Bei der Wohnungsinstallation hingegen ist der Kostenfaktor recht variabel. Sie haben die Möglichkeit, eine Ausstattung mit Elektroinstallationen zu beauftragen, die keine Wünsche nach Anschlüssen und Funktionen offen lässt. Sie können aber auch eine Ausstattung beauftragen, die lediglich eine Grundversorgung darstellt. Als Vermieter sind Ihnen dabei die Hände gebunden, denn Ihre zukünftigen Mieter haben einen Anspruch bezüglich Steckdosen, Leuchtenauslässen, Geräteanschlüssen und Hauskommunikation, der zumindest in der DIN 18015 geregelt ist. Diese Norm wurde jedoch vor wenigen Jahren in die RAL-RG 678 überführt, die noch wesentlich genauer an den heutigen Komfortanspruch angepasst wurde. Seitdem gelten die drei Ausstattungswerte

• Mindest
• Standard 
• Komfort

Die RAL-RG 678 nimmt Bezug auf den Begriff Gebäudesystemtechnik und beinhaltet die fünf Bereiche

• Schalten und Dimmen
• Klimatisierung
• Sonnenschutz
• Einbruchs- und Brandsicherheit
• Energiemanagement (z. B. abschaltbare Steckdosen)

Wie bereits gesagt, sind Sie als Vermieter verpflichtet, diese Normen einzuhalten. Der Ausstattungswert muss den Grundlagen im Mietvertrag entsprechen. Diese Pflicht entfällt, wenn Sie Selbstnutzer eines Einfamilienhauses sind. Dennoch sollten Ihnen diese Ausstattungsmerkmale als Basis bei der Erneuerung der Elektroinstallation im Zuge einer Sanierung des Hauses dienen. Sie beruhen auf langjährigen Erfahrungen bezüglich der Nutzung von Wohnräumen.

Was kostet eine solche Wohnungsinstallation? 

Die Sanierung der Elektroinstallationsanlage in einer Wohnung kostet ca. 1.500 € bis 6.000 €. Dieser Wert bezieht sich auf alle Leitungsverlegungen ab Sicherungskleinverteiler, Schalter, Steckdosen und andere Einbaugeräte, Leuchtenanschlüsse und Kommunikationsendgeräte wie eine Wohnungssprechstelle zur Haustür. Anbau- und Einbauleuchten sowie elektrische Haushaltgeräte sind in diesen Kosten nicht enthalten. Weshalb sollten Sie diesen Wert jedoch so außergewöhnlich unterschiedlich einkalkulieren?

Zunächst richtet er sich nach der Größe der Wohnung und der Anzahl der Zimmer. In einem Einfamilienhaus gesellen sich zusätzliche Räume dazu. Als größten Kostenfaktor müssen Sie dabei jedoch die Auswahl der Einbaugeräte ansehen. Sie können sich für ein Schalterprogramm in Standardausführung entscheiden, welches beispielsweise bei einer Schalter-Steckdosen-Kombination mit Montagerahmen inclusive Lohnkosten 20,00 € kostet. Die gleiche Kombination, jedoch vom Markenhersteller und in einem besonders gefälligen Design kostet annähernd das Doppelte. Auch hier spielt der Faktor Dauerhaftigkeit letztlich eine Rolle, denn Markenprodukte sind bei hoher Schalthäufigkeit über Jahre hinweg wesentlich robuster. Darüber hinaus ist der Aspekt nicht zu unterschätzen, dass sie eine bessere Passform haben und beispielsweise Putzunebenheiten besser ausgleichen oder auf der Fläche einer Fliesenwand optisch besser abschließen.

Die unterschiedlich hohen Investitionen resultieren aber auch aus der Art der Leitungsverlegungen. Handelt es sich bei Ihrem Altbau ausschließlich um Mauerwerk, müssen alle Leitungswege mit der Mauernutfräse hergestellt und nach der Leitungsverlegung verputzt werden. Das kostet viel Zeit, sprich Lohnkosten. Werden jedoch im Zuge der Sanierung Trockenbauwände und abgehängte Decken zum Zweck einer veränderten Raumaufteilung eingebaut, erfolgt die Verlegung der Leitungen sowie die Platzierung der Einbaudosen mit wesentlich zeitsparenderen Möglichkeiten. Dies führt zu geringeren Lohnkosten, die ebenfalls den Gesamtpreis für eine Wohnungsinstallation reduzieren.

Moderne Ausstattungen erhöhen die Investition

Auch bei der Elektroinstallation einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses hat die Elektronik Einzug gehalten. Eine dieser Komponenten der Modernisierung ist die Installation eines Netzbussystems, bei dem alle elektrischen Schaltkomponenten und Geräte über elektronische Signale miteinander kommunizieren. So kann beispielsweise die Jalousiesteuerung an allen Fenstern via Smartphone von jedem beliebigen Ort auf der Welt aus erfolgen. Dies ist ein nicht zu unterschätzender Vorteil, wenn Sie beispielsweise im Urlaub Ihre Anwesenheit simulieren wollen, um potenzielle Einbrecher abzuschrecken. Als Beispiel soll das weit verbreitet zum Einsatz kommende KNX-Smart-Home-System genannt werden. Während Sie für eine konventionelle Elektroinstallation im Eigenheim ca. 5.000 € bezahlen, kostet eine komplette KNX-Installation durchschnittlich 20.000 €. 

Darüber hinaus ist die Hauskommunikation ein sehr variabler Kostenfaktor. Ob Klingel- oder Wechselsprechanlage mit Wandtelefonen in den Wohnungen – die unterschiedlichen Kosten halten sich in Grenzen, um diese Anlagen zu erneuern. Ausschlaggebend ist aber auch hier Ihre Entscheidung zwischen einem Fabrikat aus unbekannter Herstellung oder einem Markenfabrikat, an dem Sie wesentlich mehr Freude haben werden und für welches auch nach Jahren noch Ersatzteile oder Erweiterungsmodule beim Austauschen von Komponenten erhältlich sind. Eine solche Wechselsprechanlage für 6 Wohnungen in Markenqualität hat einen Materialpreis von ca. 450,00 €. Dazu müssen Sie ca. 1.000 € Installations- und Programmierungskosten einkalkulieren. Entscheiden Sie sich jedoch für eine Videosprechanlage, verdoppelt sich der Anschaffungspreis.

Gibt es Möglichkeiten der Kostenreduzierung bei der Altbausanierung? 

Elektroinstallationen dürfen nach den geltenden Rechtsvorschriften nur von qualifizierten Fachhandwerkern ausgeführt werden. Nicht zuletzt deshalb unterliegt die Branche des Elektrohandwerks dem Meisterzwang. Als Laie dürfen Sie vor allem keine Arbeiten ausführen, die mit Klemmarbeiten verbunden sind. Vorschriftskonform dürfen Sie nicht einmal eine Leuchte mit Schutzleiteranschluss selbst anklemmen.

Sie können jedoch wesentlich zur Kostenreduzierung bei der Erneuerung der Elektroinstallation während der Sanierung Ihres Altbaus beitragen, indem Sie Hilfsarbeiten selbst organisieren oder ausführen. Dazu gehört das Fräsen von Mauerschlitzen, Bohren von Dosenlöchern, Herstellen von Mauer- und Deckendurchbrüchen sowie das anschließende Verputzen. Nach Absprache und unter Anleitung dürfen Sie auch Leitungen selbst verlegen. Wichtig ist lediglich, dass der Fachhandwerker anschließend alle Leitungswege optisch kontrollieren kann, bevor sie verschlossen werden. Dies alles stellt den beträchtlichen Arbeitsaufwand von ca. 15 % des Preises für die Elektroinstallation dar, der bei Ausführung durch einen Meisterbetrieb mit erheblichen Lohnkosten verbunden wäre.