Grundsätzliche Fragen rund um die Hausmodernisierung

Viele Familien träumen von einem Eigenheim. Um sich diesen Wunsch zu erfüllen, gibt es zwei Möglichkeiten: den Neubau oder den Kauf einer gebrauchten Immobilie. Der Neubau ist in der Regel sehr teuer. Zudem ist viel Planung nötig, um sein persönliches Traumhaus zu verwirklichen. Eine bestehende Immobilie erfüllt zwar meist nicht zu hundert Prozent die Vorstellungen des Käufers, aber sie lässt sich modernisieren und ausbauen, um sie den Wünschen anzupassen. Hier bekommen Bauherren Antworten zu den wichtigsten Fragen rund um die Hausmodernisierung.

Was versteht man unter einer Modernisierung?

Der Begriff Modernisierung wird zwar oft als Synonym verwendet, aber grenzt sich deutlich von einer Sanierung, Renovierung, Instandhaltung und Instandsetzung ab.

Bei der Modernisierung geht es in erster Linie darum, dass die Bestandsimmobilie technisch auf den neuesten Stand gebracht wird. Für Hausbesitzer ergeben sich dadurch nicht nur ein höherer Wohnkomfort, sondern auch Einsparungen bei den Strom- und Wasserkosten. Eine Modernisierung führt zu einer Wertsteigerung der Wohnung oder des Hauses. Daher zahlt sie sich auch aus, wenn Immobilienbesitzer das Objekt verkaufen möchten. Typische Modernisierungsmaßnahmen sind beispielsweise die Dämmung von Dach und Außenwänden, der Einbau von neuen Isolierglasfenstern und die Anschaffung einer neuen Heizungsanlage.

Bei einer Sanierung geht es dagegen darum, bestehende Mängel zu beseitigen und die Funktionen wieder instand zu setzen. Typische Sanierungsvorhaben sind die Beseitigung von Schimmel, die Trockenlegung von Kellern oder auch die Reparatur von Dächern und Fassaden. In diesem Zusammenhang spricht man auch von Instandsetzungen.

Im Falle einer Renovierung stehen optische Verbesserungen oder das Beheben kleiner Mängel im Vordergrund – Stichwort Schönheitsreparaturen. Darüber hinaus zählen Instandhaltungsmaßnahmen zum Bereich der Renovierung. Das sind vorbeugende Maßnahmen, um Instandsetzungen zu vermeiden und um sowohl den Wert wie auch die Funktion der Immobilie zu erhalten.

Werden Hausmodernisierungen gefördert?

Der Gesetzgeber hat Interesse daran, Bestandsimmobilien zu erhalten und durch Modernisierungen auf den neuesten Stand zu bringen. Besonders auch im Hinblick auf den Klimawandel. Daher gibt es in Deutschland Fördermittel, um entsprechende Maßnahmen zu unterstützen. Je nach Förderprogramm handelt es sich um Zuschüsse oder auch um zinsgünstige Darlehen. Die meisten Subventionen werden über die Förderbank KfW verteilt.

Eines dieser Förderprogramme ist die KfW-Förderung 151/152, ein Kredit, zur energieeffizienten Gebäudesanierung. Soll das ganze Haus energetisch modernisiert werden, können bis zu 120.000 Euro in Anspruch genommen werden, bei Einzelmaßnahmen sind es 50.000 Euro.

Auch die KfW-Förderung 167 bezieht sich auf die Modernisierung. Sie unterstützt den Umbau der Heizungsanlage auf erneuerbare Energien mit einem Kredit von bis zu 50.000 Euro. Ähnlich ist die KfW-Förderung 430 gestaltet, die das energetische Sanieren von Häusern und Wohnungen fördert. Hierbei handelt es sich jedoch um keinen Kredit, sondern um einen Zuschuss in Höhe von bis zu 48.000 Euro. Einzelmaßnahmen werden mit bis zu 10.000 Euro gefördert.

Eine noch recht neue Förderungsmaßnahme ist das Baukindergeld. Familien und Alleinerziehende mit Kindern können beim Bau oder Kauf eines Eigenheims bis zu 12.000 Euro Zuschuss pro Kind beantragen, wenn sie die nötigen Voraussetzungen erfüllen.

Welcher Kredit eignet sich für die Modernisierung?

Bevor Bauherren eine Modernisierung beauftragen, sollten sie sich einen Überblick verschaffen, wie viel Eigenkapital ihnen zur Verfügung steht und welchen Darlehensbetrag sie benötigen. Hierbei kann ein Online-Finanzierungsrechner eine große Hilfe sein. Er zeigt, welche Finanzierungskosten entstehen und mit welcher Monatsrate zu rechnen ist.

Für die Modernisierung kommen unter anderem folgende Kreditformen infrage:

1. Annuitätendarlehen: Beim Annuitätendarlehen handelt es sich um den häufigsten Kredit, der bei Modernisierungen in Anspruch genommen wird. Die monatlichen Raten setzen sich aus Zins und Tilgungsrate zusammen. Mit jeder Rate wird der Zinsanteil kleiner und der Tilgungsanteil größer. Die Geldsumme, die monatlich gezahlt wird, bleibt jedoch gleich, sodass die monatliche Belastung gut planbar ist.
2. Tilgungsdarlehen:  Anders als beim Annuitätendarlehen reduziert sich die monatliche Rate bei diesem Darlehen mit jeder Zahlung. Das liegt daran, dass der Zinsanteil mit jeder getätigten Zahlung kleiner wird. Der Tilgungsanteil bleibt hingegen immer gleich.
3. Variables Darlehen: Das variable Darlehen passt seinen Zinssatz an die Marktverhältnisse an, wodurch sich Tilgungs- und Zinsanteil ändern können. Sonderrückzahlungen sind hier meist ohne Probleme möglich.

Ist eine Baugenehmigung nötig?

Baurecht ist in Deutschland Ländersache und so herrschen in den Bundesländern auch unterschiedliche Vorgaben. Bauherren sollten sich vor Beginn der Modernisierungsarbeiten darüber informieren, ob sie eine Baugenehmigung benötigen. Landesbauordnungen oder Bauämter geben Auskunft darüber, welche Modernisierungsmaßnahmen genehmigungspflichtig sind. Beispielsweise sind in einigen Bundesländern bauliche Veränderungen wie der Einbau einer Dachgaube genehmigungspflichtig.

Lässt sich die Modernisierung von der Steuer abschreiben?

Hier muss klar zwischen Eigennutzung und Vermietung unterschieden werden. Eigentümer einer selbstgenutzten Immobilie dürfen 20 Prozent ihrer Handwerkerkosten, jedoch maximal 1.200 Euro pro Jahr, von ihrer Steuer abschreiben. Dabei zählen ausschließlich die Fahrt-, Arbeits- und Maschinenkosten der Handwerker – nicht die Materialkosten.

Bei Vermietern spielt es eine Rolle, wie hoch die Modernisierungskosten sind: Machen sie innerhalb von drei Jahren nach dem Immobilienerwerb über 15 Prozent der Anschaffungskosten des reinen Gebäudes ohne Grundstück aus, können sie mit einem Satz von zwei bis 2,5 Prozent linear abgeschrieben werden. Betragen die Modernisierungskosten weniger als 15 Prozent der Anschaffungskosten, dürfen Vermieter sie gleichmäßig verteilt über zwei bis fünf Jahre abschreiben. Ist der Kauf der vermieteten Immobilie länger als drei Jahre her, gilt die 15-Prozent-Grenze nicht mehr.

Selbstnutzer, die eine denkmalgeschützte Immobilie modernisieren, können ebenfalls Steuern sparen. Möglich ist dies durch eine Abschreibung über zehn Jahre mit jeweils neun Prozent des zu versteuernden Einkommens. Wird das Objekt vermietet, ist eine Abschreibung über acht Jahre und mit neun Prozent möglich. Danach können noch einmal vier Jahre lang sieben Prozent abgesetzt werden.

Lukrativ für den Vermieter: Mieterhöhungen nach Modernisierungen

Für Vermieter lohnt sich eine Modernisierung doppelt. Sie können einen Teil der Kosten über eine Erhöhung der Jahresmiete geltend machen. Die Mieterhöhung ist jedoch auf maximal acht Prozent der Modernisierungskosten begrenzt. Weiterhin müssen strenge Vorgaben des Gesetzgebers eingehalten werden. Eine Umlage ist nur für einzelne Modernisierungskosten möglich.